나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [3] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 208호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 2층 208호

외벽: 콘크리트 위 페인트 등 마감

창호: 새시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

토지지분: 8.5007㎡

건물지분: 23.6192㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 127,000,000원 (1억 2천 7백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 광주지하철 1호선 금남로4가역이 도보 이용 가능한 거리에 있습니다.

* 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 충장로 상권이 인접하여 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 대형 병원은 없으나, 여러 의원 및 약국이 위치해 있습니다.

* 본 물건지 주변에 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 더블저축은행 근저당권 (2020-09-29 접수)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 주식회사대양산업개발 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-09-29 접수)

* 더블저축은행 근저당권 (2020-09-29 접수)

* 더블저축은행 임의경매 (2025-11-26 접수) - 본건 경매 개시 결정

* 국민건강보험공단 압류 (2026-01-28 접수)

* 광주세무서장 압류 (2026-03-12 접수)

등기부채권 총액: 93,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 명도 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 광주광역시 동구 금남로는 광주의 주요 상업 및 업무 중심지입니다.

해당 지역은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 오피스텔, 상가, 업무용 건물이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

본건은 2020년에 준공된 오피스텔 건물 내 호실로, 전체 건물이 상업 및 업무 용도로 활용되고 있습니다.

건물은 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 상업시설 밀집 지역에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 병원, 약국 등 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

주거지 내 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 1~2인 가구나 업무용으로 사용하기에 적합한 환경을 제공합니다.

역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 안전하고 편리한 생활이 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 임차 관련

임차인 이 은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 상존하므로, 충분한 사전 조사 및 준비가 필요합니다.

6.3. 지역 개발 제한

본 건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.

이로 인해 향후 건물 신축이나 증축 시 용도 및 높이 제한이 있을 수 있으며, 이는 재건축 또는 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시의 핵심 상업 지구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 또한 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

등기부상 인수되는 권리가 없고, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적다는 점이 강점입니다.

다만, 지역 지구단위계획 등 각종 규제 사항을 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 광주지하철 1호선 금남로4가역 인접으로 뛰어난 접근성 확보.

* 상업지구 중심 입지: 광주 도심 상업 지역에 위치하여 풍부한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 및 시설 양호 예상.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 대항력 없는 임차인.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 형성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

최근 실거래가는 2024년 11월 18일에 136,000,000원으로 확인되었습니다.

임차인 인수 보증금은 0원으로, 명도 관련 추가 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

입찰 참여 시에는 법원 명세서, 현장 조사 등을 통해 추가 정보를 확보하고, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.