나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [2] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제204호

준공년도: 2020년

1.3. 토지 정보

토지 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.5007㎡ (약 2.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 평지, 오피스텔 건부지로 이용 중

1.4. 건물 정보

건물 면적: 23.62㎡ (약 7.15평) (전용면적)

건물 지분: 23.6192㎡ (약 7.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 127,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020-09-29 접수, 더블저축은행 근저당 (93,000,000원)

이후 모든 권리(임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸 예정

신탁재산의 귀속 관련 내용 확인됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

임차인 노 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-24, 확정 2023-11-24, 배당신고 2026-01-19, 대항력 없음

임차인 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

다만, 임차인 중 인수되는 보증금이 없으나, 실제 점유 현황 및 추가적인 채무(관리비 등) 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 광주광역시 중심 상업지역에 위치하며, 지하철역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

주변은 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 활성화된 상권입니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 2024년 11월 18일, 본건과 동일한 동, 층, 면적(23.6192㎡)의 물건이 136,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다.

건축년도 2020년으로 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금남로, 충장로 등 광주의 주요 상업지구와 인접하여 다양한 쇼핑, 식음, 문화 시설 이용이 편리합니다.

광주 지하철 1호선 금남로4가역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에는 은행, 병원, 관공서 등 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 상업지대 특성상 소음 등 생활의 불편함은 일부 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

확인된 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 실제 점유자 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

미납 관리비 등 공용 부분 채무의 인계 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

오피스텔의 경우 공실 위험, 임대 시장 변동성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 중심 상업지역 내에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수한 오피스텔입니다.

2020년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 최근 실거래가도 감정가 대비 높은 수준을 기록했습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상, 공실 위험 등 일반적인 부동산 투자 시 고려해야 할 사항은 존재합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광주 지하철역 인근, 상업 중심지 위치

최신 건물: 2020년 준공으로 상품성 우수

최근 실거래가: 감정가 대비 높은 최근 매매 사례 존재

권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 없음, 모든 등기 권리 소멸 예정

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원이나, 최근 2024년 11월 18일 동일 면적 물건이 136,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 분석이 명확한 점, 비교적 신축 건물인 점 등을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 130,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. (본 물건의 낙찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 입찰 참여자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.