나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32020 [2] 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.12.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 성주읍 학산리 소재 "성주일반산업단지" 내에 위치하며, 부근 일대는 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 공장지대임.

토지의 상황

1) 교통상황 기호(1,5): 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제반 교통사정 등은 보통시 됨. 2) 토지의 형태 및 이용상태 기호(1,5): 완경사지대 사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용건부지"로 이용 중임. 3) 도로상태 기호(1,5): 본건 서측으로 왕복 2차선 도로와 접함. 4) 토지이용계획 및 공법상제한상태 기호(1): 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-3)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관 관리구역), 기호(5): 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(중로2-3)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호 2,3): 일반철골조 판넬지붕 단층건으로서, 주기둥: H-Beam 내.외벽: 판넬등 마감, 바닥: 칼라하드너 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 2-1): 경량철골조 기타지붕 단층건으로서, 외벽: 판넬 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 2-2): 경량철골조 기타지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 칼라하등너 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 4): 철골철근콘크리트조 판넬지붕 2층건으로서, 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 벽지, 타일등 마감, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6): 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, 주기둥: H-Beam 외벽: 판넬 등 마감, 내벽: 판넬, 벽지 등 마감, 바닥: 칼라하드너, 아스타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-1): 기타강구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-2): 강파이프구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-3): 강파이프구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-4): 강파이프구조 칼라시트지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 7): 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 주기둥: H-Beam 내.외벽: 판넬등 마감, 바닥: 칼라하드너 등 마감, 창호: 샷시창임. 2) 이용상태 기호 2,3,7): 공장 등, 기호 2-1): 탈의실, 화장실 등, 기호 2-2): 기계실 등, 기호 4): 1층 사무실, 2층 식당, 기숙사 등 기호 6): 1층 공장, 2층 사무실 등 기호 6-1, 6-2): 기계실 등 기호 6-3): 화장실, 탈의실 등 기호 6-4): 창고 등. 3) 위생 및 냉·난방설비, 기타설비 기호 2,3,4,6,7) 소화전설비 등, 기호 2-1,4,6,6-3) 위생 및 급배수설비 등, 기호 4) 화재감지기, 난방설비(2층기숙사), 매립형에어컨설비 등 되어 있음. 4) 부합물 및 종물관계 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

기계/기구의 현상

1) 본건 기계기구는 Machining Center, Cylinder Block Washing M/C, Assembly M/C, Special Purpose M/C, Honing M/C, Plug 수동 압입기, Leak Tester, Bore Measuring M/C, Inspection M/C, Automatic Gantry loading System, Robot Loading System, Air Leak Tester, 측정기, Over Head Crane, 수전설비 등 임. 2) 현재 가동중단 상태로서 정상가동여부의 확인이 곤란하며, 일부 부품 등이 교체 및 소실되는 등 확인이 어려운점이 있으며, 관리상태는 보통 이하임.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 공부와의 차이 ① 기호 6-1)건물은 공부상 면적이 31.2㎡이나, 실측사정면적이 44.3㎡ 임. ② 기호 6-4)건물은 공부상 면적이 85.45㎡이나, 실측사정면적이 111.8㎡ 임. 2) 기타사항 ① 기호 5)지상에 이동가능한 휴게소 및 컨테이너 등이 소재함. ② 기계기구 22)는 소재불명으로 감정평가 제외함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소재 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너 매각에서 제외. 목록6. 건물 일부 공부상 면적과 실측 면적 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879-1

사건번호: 대구서부지원 2025타경32020 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 공장

감정가: 11,132,787,740원

토지면적: 24,937.60㎡ (약 7,549.1평)

토지지분: 24,937.6㎡ (약 7,549.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10,578.98㎡ (약 3,199.8평)

건물지분: 10,578.98㎡ (약 3,199.8평)

건물 제시외면적: 114.10㎡

채권자: 더블유엔아이2206유동화전문유한회사 (등기부등본상 확인)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소재 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너 매각에서 제외. 건물 일부 공부상 면적과 실측 면적 상이함.

2. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 성주읍 학산리에 위치하며, "성주일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 공장, 근린생활시설 등으로 형성된 공장지대로, 물건의 업종 특성에 부합하는 입지입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동이 원활할 것으로 예상됩니다.

토지는 완경사지대 사다리형의 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용건부지"로 이용 중입니다.

도시지역, 일반공업지역에 속해 있으며, 중로 2류, 중로 1류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 산업시설구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 본건 토지와 건물에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리로서, 2025년 11월 3일 더블유엔아이2206유동화전문유한회사에 의한 임의경매 개시결정(사건번호: 대구서부지원 2025타경32020)이 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 기재가 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 성주일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역에 해당합니다.

주변에 다수의 공장이 밀집해 있어 산업 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 형성되어 있어 근로자들의 편의를 위한 상업 시설 이용이 가능합니다.

산업단지 특성상 소규모 상권이 형성되어 있으며, 지역 경제 활성화와 연계된 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

산업단지 내 위치한 공장으로, 일반 주거 지역과는 다른 특성을 가집니다.

교통 상황은 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 성주군내 및 광역 접근이 가능합니다.

산업단지 내 근로자들을 위한 편의시설(식당, 휴게공간 등)이 일부 있을 것으로 예상되나, 자세한 내용은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

최근 성주군에서 환경 개선 노력을 기울이고 있어, 악취 민원 등이 줄어들고 있다는 보도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 일부의 공부상 면적과 실측 면적 간 상이가 존재합니다. 특히 기호 6-1)건물은 공부상 31.2㎡이나 실측 44.3㎡, 기호 6-4)건물은 공부상 85.45㎡이나 실측 111.8㎡로 차이가 확인됩니다. 이는 추후 건물 관리나 재건축 시 면적 기준 적용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

본건 지상에 소재한 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 인수 시 명확한 협의 또는 이전 절차가 필요합니다.

기계기구는 현재 가동 중단 상태이며, 일부 부품 교체 및 소실 등으로 정상 가동 여부 확인이 어렵고 관리 상태가 보통 이하로 평가되었습니다. 따라서 기계기구의 가치나 활용 여부를 신중히 판단해야 합니다.

성주읍 일대에는 생활폐기물 처리 시설, 바이오 에너지화 시설 등이 존재하며, 이와 관련하여 과거 악취 민원 등 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 본건 위치와 이러한 시설 간의 거리를 고려하여 잠재적인 환경적 영향(악취, 소음 등)에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성주일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 이점이 있습니다.

교통 및 물류 접근성이 양호하며, 공업용 건부지로 활용되고 있어 관련 업종의 사업장으로 적합합니다.

권리 분석상 말소될 권리가 많아 비교적 안전하게 인수 가능하나, 건물 면적 상이, 제시외 물건 제외, 기계기구 상태 등은 인수 후 재확인 및 관리가 필요한 부분입니다.

주변 환경적으로는 산업단지 특성상 공장 밀집 지역이지만, 최근 성주군 차원에서 환경 개선 노력을 기울이고 있는 점은 긍정적입니다. 다만, 인근 환경시설과의 거리 및 잠재적 환경 영향에 대한 충분한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

성주일반산업단지 내 대규모 공장 용지로, 추가적인 확장 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 가질 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어, 토지 활용 및 건물 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

기계 설비는 현재 가동 중단 상태이나, 수리 및 재정비를 통해 공장 가동에 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

향후 지역 산업 발전 및 성주군의 환경 개선 정책 추진 결과에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 11,132,787,740원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정합니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기초한 것으로, 현장 방문을 통한 실사, 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 성공적인 낙찰을 위해서는 기계 설비의 현 상태 및 수리 비용, 건물 면적 상이로 인한 추가 비용 발생 가능성, 그리고 잠재적 환경 리스크 등을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.