나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [21] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (21)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층 508호 (도로명: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 39,924,000원

토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

토지 지분: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

건물 지분: 25.48㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지, "한빛오피스텔" 1동 4층 508호에 소재합니다.

* 주위 환경: 본 물건은 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 토지 이용: 세장형의 업무시설(오피스텔) 부지로서 평탄한 지형을 가지고 있습니다.

* 도로 접근성: 물건지 북측으로 노폭 8미터의 도로와 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

1.2. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 508호입니다.

* 사용승인일: 2014년 05월 14일입니다.

* 마감재: 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

* 층별 이용 현황: 1층은 계단실 등이며, 2층부터 4층까지 각각 7개 호실씩 오피스텔로 이용 중입니다. 본 건은 4층에 위치합니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생 설비 및 개별 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민철

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-07

* 확정일자: 2025-07-18

* 배당신고일자: 2025-07-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이창동

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-07

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 물건의 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없는 상태입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 기타 권리사항: 지상권 개요: 해당 사항 없습니다.

1.4. 상권분석

* 산업단지 배후 수요: 본건은 구미제4국가산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변 상권: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 시장: 구미시 산동읍 지역의 오피스텔 시장 동향 및 공실률에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 산업단지 인근이라는 점에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 출입은 자유로우며, 주변 지역으로 운행하는 대중교통 노선이 있어 이동이 가능합니다. (구체적인 대중교통 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 구미제4국가산업단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다. (가까운 마트, 병원, 학교 등은 현장 확인 및 지도 검색 필요)

* 건물 설비: 기본적인 상하수도, 위생 설비 및 개별 난방 시설이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 지역 임대 시장의 수급 상황에 따라 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비: 현재까지 파악된 정보에는 없으나, 경매 진행 과정에서 미납 관리비 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2014년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 입지 강점: 구미제4국가산업단지 인접이라는 직주근접성이 높은 입지로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 분석상 안전성: 임차인들의 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없는 깔끔한 권리 상태가 큰 장점입니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 시장 잠재력: 산업단지 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 구미제4국가산업단지 근로자를 주요 임차 대상으로 삼아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수할 권리가 없어 투자금 회수에 대한 리스크가 낮습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 파악되어, 시세 차익을 통한 시세차익 실현이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 39,924,000원이나, 최근 유사 면적(약 7.71평)의 오피스텔 매매 시세가 50,000,000원에서 65,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가 대비 높은 가격에서의 낙찰 가능성이 있습니다. 또한, 인수할 보증금이 없는 권리 상태임을 감안하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.