나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [20] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (20)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층507호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔

감정가: 93,886,000원

토지면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.51㎡ (약 10.14평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 소재하며, 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치함.

* 건물: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 507호로, 2014년 5월 14일에 사용승인됨.

* 주변 환경: 부근은 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 도로 접근성: 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이함.

* 교통: 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 이용 계획: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 자연 환경: 인근에 산동참생태숲, 구미에코랜드 등이 위치하여 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있음.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 물건임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민규

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-11-01

* 확정일자: 2023-11-02

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 산업단지 배후지: 구미제4국가산업단지와 인접한 지원시설 부지에 위치하여 산업단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지적 강점을 가짐.

* 지역 경제 활성화: 구미시는 국가산업단지를 중심으로 일자리 창출이 꾸준히 이루어지고 있으며, 이에 따라 부동산 시장의 활기가 지속될 것으로 예상됨.

* 주변 개발: 구미국가산업단지 내 및 인근 지역의 개발 및 투자가 활발하게 이루어지고 있어 배후 주거시설의 수요는 꾸준할 것으로 판단됨.

* 인근 시설: 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 다가구주택 등이 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 건물 내 설비: 상하수도, 위생설비, 개별난방 시설이 구비되어 있음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 산업단지 내 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 출입은 자유로우며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 자연/여가: 산동참생태숲, 구미에코랜드 등 자연 휴식 공간이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 점유 및 명도: 임차인의 대항력이 없으나, 실제 점유 상태 확인 및 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

* 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 가격 변동성 리스크 존재.

* 건물 노후화: 2014년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 필요성 발생 가능.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 국가산업단지 지원시설구역 등으로 지정되어 있으나, 세부적인 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 구미국가산업단지 인근에 위치하여 배후 주거 수요가 풍부할 것으로 예상되는 오피스텔임. 2014년에 준공된 건물로 비교적 양호한 상태이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 판단됨. 구미 지역의 산업 발전 추세와 연계하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음. 다만, 직접적인 유사 물건의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준 및 입지적 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 구미제4국가산업단지의 배후 지원시설에 위치하여 산업단지 종사자 대상 임대 수요 확보 용이.

* 건물 상태: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속함.

* 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수. 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 수익성: 산업단지 근로자를 대상으로 안정적인 월세 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,886,000원임. 인근 지역의 구체적인 오피스텔 실거래가 및 시세 정보가 제한적이지만, 구미국가산업단지 인근의 배후 주거지로서의 입지적 가치와 신축 연한(2014년)을 고려할 때, 감정가 수준에서 시장 가치가 형성될 것으로 예상됨. 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

현 시세 및 일반적인 경매 전략을 감안할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 89,000,000원에서 95,000,000원 사이를 적정 범위로 추정함.

최종 예상 입찰가: 92,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.