나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [19] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층506호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2014년 05월 14일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 대지면적: 389.5㎡

건축물대장상 연면적: 839.76㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 50,288,000원

토지 지분: 17.94㎡

건물 지분: 32.095㎡

특이사항: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지, 속칭 "한빛오피스텔" 내에 위치하며, 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형의 업무시설(오피스텔) 부지로서 평탄한 지형입니다.

본건 건물은 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한상태

* 준공업지역

* 중로3류 (도로 접함)

* 국가산업단지

* 지원시설구역

* 상대보호구역

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 현황

감정평가 요약표에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 30,000원

전입/사업일자: 2019-03-08

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원 (1차 보증금 증액분 17,000,000원 포함)

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-03-08

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

명시된 임차인 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 구미 국가산업단지 지원시설 지역은 산업단지 근로자를 위한 배후 주거 및 상업 기능이 발달할 가능성이 높습니다. 주변에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 산업단지 연계성

구미 제4국가산업단지 내에 위치하여, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대규모 산업단지는 안정적인 임대 수익의 기반이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 구미 국가산업단지 주변으로 관련 편의시설이 발달해 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔이 밀집된 지역으로, 상대적으로 조용하고 정돈된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 주거 외 다른 시설과의 혼재 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기

본건은 별도등기가 존재하므로, 등기부등본을 통해 해당 권리의 내용을 정확히 확인하고 권리분석을 추가로 진행해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

현재 임차인의 임대 관계가 파악되지 않아(미상) 공실 발생 시 공실 기간 동안의 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 가능성

구미 국가산업단지 인근 지역에서 일부 주민들이 혐오시설 설치에 대한 우려를 표명하는 사례가 보도되었습니다. 본건의 정확한 위치에서 이러한 혐오시설과의 직접적인 영향권에 있는지 추가적인 현장 확인 및 주변 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 구미 제4국가산업단지 내 지원시설 부지에 위치한 오피스텔로, 산업단지 근로자를 대상으로 한 임대 수요가 기대되는 물건입니다. 건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 별도등기 존재 및 임대 관계 미상 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 구미 국가산업단지 배후수요: 단지 내 풍부한 산업단지 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 신축급 오피스텔: 2014년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 부담이 적을 수 있음.

* 권리 관계 명확성: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석은 최신 실거래가 및 주변 유사 오피스텔의 매매 동향을 파악하는 것이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가 50,288,000원을 기준으로, 본 물건의 면적(32.09㎡)당 감정가는 약 157만원 수준입니다. 구미 국가산업단지 인근 오피스텔 시세가 통상 감정가 대비 90% ~ 110% 사이에서 낙찰되는 경향을 고려하고, 별도등기 및 임대차 관련 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 다음과 같은 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,300만원

이는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 정보 수집 등을 통해 반드시 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.