나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [18] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (18)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층 505호

건물용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2014년 05월 14일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 39,156,000원

토지면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

건물면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 권리 정보

특이사항: 별도등기

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 구성

본 건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 소재 "한빛오피스텔" 1동 4층 505호로서, 부근은 구미 제4 국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 본 건물은 총 4층 규모의 철근콘크리트 구조 오피스텔로, 2014년 5월 14일에 사용승인을 받았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 폭 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 현황 (별도등기 관련)

등기부등본상 "별도등기"가 존재합니다. 이는 일반적인 등기부상의 권리 외에 별도로 설정된 권리나 등기가 있음을 의미하며, 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 임차인 현황은 미상으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 산업단지 연계성

본 물건은 구미 제4 국가산업단지 지원시설 부지에 위치하고 있어, 산업단지 근로자들을 배후 수요로 삼을 수 있는 입지입니다. 구미 국가산업단지는 지역 경제의 중요한 축을 담당하고 있으며, 관련 시설 및 지원 시설들이 밀집해 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 일부 언론 보도에 따르면 구미 국가산업단지 배후 주거지역의 슬럼화 및 범죄 발생 가능성에 대한 지적이 있습니다. 이는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크 (별도등기)

"별도등기"의 구체적인 내용 파악이 필수적입니다. 말소되지 않는 권리일 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 시장 및 지역 리스크

구미 국가산업단지 배후 주거지역의 일부에서 심각한 슬럼화와 치안 문제(범죄 발생 빈번 등)가 언론을 통해 제기된 바 있습니다. 이는 해당 지역 전체의 부동산 가치 및 임대 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

5.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 구미 제4 국가산업단지와 인접하여 산업단지 근로자 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 준공 후 약 10년이 경과하여 비교적 신축에 속하며, 기본적인 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

* 감정가가 39,156,000원으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 국가산업단지 인근에 위치하여 임대 수요가 기대되는 오피스텔입니다. 건물 자체의 상태는 양호한 편이나, "별도등기" 존재와 더불어 일부 언론에서 제기된 구미 국가산업단지 배후 주거지역의 슬럼화 및 치안 문제는 본 물건의 가치와 향후 전망에 상당한 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전, 별도등기의 정확한 내용을 확인하고, 지역의 전반적인 주거 환경 개선 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 오피스텔의 전용면적은 24.99㎡ (약 7.56평)입니다. 주변 유사 오피스텔의 임대 사례를 볼 때, 보증금 200만원~500만원, 월세 20만원~55만원 수준이 파악됩니다. 월세 30만원 수준을 가정하고 연 7%의 수익률을 적용할 경우, 약 5140만원의 시세가 산정됩니다 (월세 30만원 * 12개월 / 0.07 = 51,428,571원). 감정가 39,156,000원과 비교하면 잠재적 시세 상승 여력이 있으나, "별도등기" 및 지역의 부정적인 환경 보고 등의 리스크를 감안해야 합니다.

종합적인 분석과 리스크 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 10~30% 상향하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 52,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.