나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [16] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층502호

용도: 오피스텔

건축물 현황:

* 사용승인일: 2014.05.14

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 해당 층: 4층

* 면적:

* 토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

* 토지 지분: 18.53㎡ (약 5.60평)

* 건물면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

* 건물 지분: 33.145㎡ (약 10.03평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 51,934,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 권리관계

특이사항: 별도등기

특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하고 있으며, 주변에는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

물건지 북측으로는 노폭 8미터의 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 준공업지역

도로: 중로3류 (접함)

구역: 국가산업단지, 지원시설구역

제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 매각물건의 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

주의사항: '별도등기'가 존재하므로, 등기부등본상 확인되지 않는 추가 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성민

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-24

확정일자: 2022-10-24

배당신고일자: 2025-03-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 박 의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

구미제4국가산업단지와 인접한 배후수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다가구주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 오피스텔의 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 상권입니다.

4.2. 시세 분석

현재 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 일대 유사 면적(30~35㎡)의 오피스텔 매매가는 약 50,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

월세 시세는 보증금 5,000,000원 기준, 월 300,000원~400,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 51,934,000원으로, 현재 시세 범위의 하단부에 위치하여 투자 매력도가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 편의점, 약국, 소규모 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

대형마트나 종합 상업 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

구미제4국가산업단지와의 근접성으로 인해 산업단지 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 개발 현황은 산업단지 확장 및 지원 시설 확충과 관련하여 긍정적인 전망을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련 불확실성

'별도등기' 표시는 해당 물건에 대한 주된 등기사항 외 별개의 권리(근저당, 임차권 등)가 설정되어 있을 가능성을 내포합니다.

이로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 경매 진행 전 권리관계에 대한 철저한 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔의 주요 수요층이 산업단지 근로자이므로, 해당 산업단지의 경기 변동이나 공실률 추이에 따라 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보와 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 직·간접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미국가산업단지 인근에 위치하여 안정적인 배후수요를 기대할 수 있는 오피스텔입니다.

낮은 감정가와 명확한 권리 관계(인수 보증금 없음)는 투자 매력을 높이는 요인입니다.

다만, '별도등기' 사항에 대한 추가적인 확인 및 조사가 반드시 선행되어야 하며, 이를 통해 잠재적 리스크를 해소한 후 신중한 입찰 접근이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 구미제4국가산업단지 근로자를 위한 주거용 오피스텔로서 안정적인 수요 확보 가능성.

* 현재 감정가 대비 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자금 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 51,934,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이로 파악되었습니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이며, '별도등기'에 대한 확인 및 리스크 고려가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, '별도등기' 관련 사항이 명확히 해결되지 않았거나 추가적인 권리 문제가 발견될 경우, 입찰가를 조정하거나 유찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

자료 출처:

구미시 산동읍 봉산리 387-18 일대 오피스텔 매매/임대 시세 (부동산 정보 사이트 검색 결과)

구미시 산동읍 봉산리 한빛오피스텔 시세 (부동산 정보 사이트 검색 결과)

구미시 산동읍 봉산리 주변 편의시설 정보 (지도 서비스 검색 결과)

구미제4국가산업단지 배후수요 관련 정보 (산업단지 정보 및 부동산 시장 분석 자료)

법률 전문가의 '별도등기' 관련 일반적 해석 (온라인 법률 정보 참조)

구미시 산동읍 봉산리 주변 혐오시설 유무 (지도 및 지역 정보 검색 결과)

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