나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [17] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (17)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

1.2. 물건정보

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 4층503호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일: 2014년 5월 14일

1.3. 면적

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35 평)

건물면적: 31.61㎡ (약 9.56 평)

건물 전체 면적: 839.76㎡ (철근콘크리트구조, 4층 건물)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 49,521,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 17.67㎡

건물지분: 31.605㎡

1.5. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치한 "한빛오피스텔" 내 4층 503호입니다.

주변은 구미 제4 국가산업단지 지원시설 부지 내에 형성되어 있으며, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

북측으로 노폭 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당(채권최고액 624,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 소유권이전 (2015.10.30, 2018.03.13)

* 주식회사선진템의 전세권설정 (2023.12.19, 30,000,000원)

* 구미강동새마을금고의 임의경매개시결정 (2025.03.07)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사선진템

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 등기가 있었으나 말소되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임대관계: 미상

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 654,000,000원

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건은 구미 제4 국가산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

4.2. 주변 환경

다가구주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

국가산업단지 지원시설구역에 속해 있어 관련 산업의 성장과 함께 안정적인 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 설비

상하수도 위생설비, 개별난방 시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

5.4. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

일반적인 검색 결과로는 현장에서 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 산업단지 지원시설, 주거 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 다만, 상세한 현장 확인 시 추가적인 사항이 발견될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 묶여 경매 절차가 진행될 수 있으며, 이는 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 별도등기

등기부등본 상 별도등기가 존재한다는 점은 추가적인 권리관계, 제한사항 또는 복잡한 법적 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 해당 별도등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 공실이 발생할 경우 예상치 못한 수익 감소로 이어질 수 있습니다. 임대차 현황 조사가 필요합니다.

6.4. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액(약 6억 5천만원)에 비해 감정가(약 4천 9백만원)가 매우 낮은 수준입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 물건의 하자, 또는 담보물의 가치 하락 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있어, 철저한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 제4 국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰 시 인수되는 권리나 임차인의 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 및 별도등기 등의 특이사항과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 현재 감정가는 낮은 편이나, 주변 시세, 공실률, 물건의 현황 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구미 제4 국가산업단지 인근의 꾸준한 배후 수요 기대.

* 낙찰 시 소멸되는 권리로 권리관계가 깔끔하여 명도 및 소유권 확보 용이.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 소유권 취득이 간편함.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

현재 감정가는 49,521,000원입니다.

9.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정 가이드

본 물건에 대한 정확한 시세 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 구미 제4 국가산업단지 주변 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 및 유사 물건의 매물 가격 비교 분석.

* 해당 지역의 오피스텔 공실률 및 임대수익률 조사.

* 건축물 노후도, 관리 상태, 내부 마감재 등 물건의 현황을 직접 확인.

* 공동담보, 별도등기의 구체적인 내용 확인.

이러한 조사 결과를 바탕으로 낙찰 후 예상되는 임대수익과 시세 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

9.3. 인수 금액

인수되는 보증금은 0원이므로, 산정된 예상 입찰가 외 추가적인 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.