나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [13] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10834 (13)

* 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층307호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 98,581,000원

* 토지면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물

* 준공년월: 2014년 5월 14일

* 해당 호실: 1동 3층 307호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 소재 "한빛오피스텔" 내에 위치하며, 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 자리하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등과 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건물의 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역에 속해 있으며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기 현황: 별도 등기가 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 추가적인 권리 관계 확인이 필요함을 시사합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장수명 (장 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2025년 4월 14일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 구미 제4국가산업단지와 인접해 있어 산업단지 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 별도 탐문 결과, 본건 인근에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2014년에 사용 승인된 4층 규모의 철근콘크리트 구조 오피스텔입니다.

* 본건은 3층에 위치하며 오피스텔로 이용 중입니다.

* 상하수도, 위생설비 및 개별난방시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근 편의시설로는 기본적인 상가들이 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도 등기: 본건에 별도 등기가 존재하므로, 해당 등기의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 여부를 반드시 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공으로 10년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 공실 상태일 가능성 또는 임대차 계약 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 건물 자체는 비교적 신축에 속하지만, '별도 등기'가 존재하는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 파악해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용 가능.

* 개별난방 시스템으로 인한 관리의 효율성.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 추정됩니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 거래 사례들을 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔들이 대략 9천만원대 후반에서 1억원 초반대에 거래되는 것으로 파악됩니다.

별도 등기 존재 등 리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 98,581,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 95% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 결과와 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.