나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [10] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (10)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 51,997,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물면적: 31.61㎡ (약 9.56평)

건물 지분: 31.605㎡ (약 9.56평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2014년 05월 14일

건물총면적: 839.76㎡

토지전체면적: 389.5㎡

건폐율: 69.66%

용적률: 215.6%

해당 호수: 3층 303호

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리에 위치하며, 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 환경

구미 제4국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 근로자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 이점이 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 뉴스 보도에 따르면, 구미시 산동읍 일대에 대규모 지정폐기물 처리시설 및 채석장 신설 추진 관련 주민 반대 움직임이 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역 전체에 대한 환경적 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 구미강동새마을금고입니다. 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(624,000,000원)으로, 경매를 통해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이춘희 (2014.05.19)

* 소유권이전: 정영창 (2015.10.30)

* 근저당권: 인동새마을금고 (2015.10.30, 624,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 신민서 (2018.03.13)

* 임의경매개시결정: 구미강동새마을금고 (2025.03.07, 453,947,870원)

총 등기부채권액(말소기준권리 기준): 624,000,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/사업일자: 2023.09.14

* 확정일자: 2023.09.14

* 배당신고일자: 2025.03.17

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 시 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본건이 위치한 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지는 산업단지 근로자 및 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역은 아니지만, 산업단지 배후 주거지로서의 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 마트, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 시설

차량 출입은 원활하며, 북측으로 8미터 도로에 접해 있습니다. 대중교통은 보통 수준으로 이용 가능합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

구미 제4국가산업단지와 인접하여 직주근접성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 공동담보로 제공되었던 물건으로, 관련 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

최근 보도에 따르면 구미시 산동읍 일대에 대규모 지정폐기물 처리시설 및 채석장 신설 추진으로 인한 주민 민원이 제기된 바 있습니다. 본건 물건 자체의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 불분명하나, 해당 지역의 환경 문제에 대한 잠재적 우려가 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

준공 후 시간이 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 감정가는 51,997,000원으로 책정되어 있으나, 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 경매 초보자에게도 접근이 용이할 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 환경 이슈 및 건물 노후화 가능성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구미 제4국가산업단지 인접으로 인한 풍부한 임대 수요 확보 가능성.

* 낮은 감정가 대비 시세 차익 기대. (유사 면적 오피스텔의 현 시세는 약 6500만원 ~ 7500만원 수준으로 추정됨)

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 소지가 적음.

* 공동담보 물건으로, 경매 절차 상 유리한 조건이 형성될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,997,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 약 65,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점과 권리상 별다른 문제가 없는 점을 고려할 때, 감정가보다 높은 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 약 90% 수준인 60,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.