나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [14] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층308호 오피스텔 경매

경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12, 1동 3층308호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경10834(김천지원 경매3계). 감정가 41,920,000원, 최저가 20,540,000원. 매각기일은 2026-10-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 10834 [14]
소재지	경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층308호
도로명주소	경상북도 구미시 산동읍 산호대로43길 18-12, 1동 3층308호
용도	오피스텔
매각기일	2026.10.15
관할법원	김천지원 경매3계 (054-420-2093 [본관1층])
이용제한	상대보호구역, 지원시설구역, (접함)공공시설구역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), 국가산업단지, 준공업지역, 가축사육제한구역

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층308호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	14.25㎡ (4.31평)
건물면적	25.48㎡ (7.71평)

금액

감정가	41,920,000원
최저가	20,540,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	2,054,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.20	41,920,000원	유찰
2차	2026.09.10	29,344,000원	유찰
3차	2026.10.15	20,540,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.
교통상황: 차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.
이용상태: 1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호
설비내역: 상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.
인접 도로상태등: 북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경10834 (14)

* 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층308호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 41,920,000원

* 토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

* 토지 지분: 14.25㎡ (약 4.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 25.48㎡ (약 7.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

* 사용승인일: 2014년 05월 14일 (준공 후 약 12년 경과)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치하며, 속칭 '한빛오피스텔'로 불리는 건물 내 3층 308호입니다. 본 건물은 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 있으며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등과 함께 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-10-28, 확정일자 2022-10-28, 배당신고일자 2025-05-29.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리 분석 결과, 본 건의 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 특이사항: 별도등기 존재. (별도 등기에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지에 위치하여 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔로서 산업단지 종사자 및 인근 근로자를 대상으로 하는 임대 수익형 투자가 가능할 것으로 보입니다.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 중 오피스텔 매매/임대 정보 분석을 위한 구체적인 시세 데이터는 확인되지 않았습니다. 그러나 유사한 규모의 오피스텔 매물들이 구미 지역에서 보증금 500만원 내외, 월세 30만원-50만원 수준에서 거래되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가 41,920,000원은 해당 지역 오피스텔 시세와 비교했을 때, 시장 상황에 따라 적정하거나 다소 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 인근에 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 구미 제4국가산업단지가 인접하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 관련: 최근 구미시 산동읍 지역에서 고독성 산업폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 강한 반대 움직임이 있습니다. 이는 해당 지역 전체의 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 본 물건의 직접적인 영향 범위를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 별도 등기: 보고서 상 '별도 등기'라는 정보가 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 등기부등본 상의 권리 외에 추가적인 등기사항이 존재한다는 의미이므로, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서 등을 통해 구체적인 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 산업단지 배후 수요에 의존하는 지역적 특성상, 산업단지의 경기 변동이나 기업 동향에 따라 공실 발생 가능성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수익형 물건으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 건물은 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수할 보증금은 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 해당 지역(산동읍)에서 추진되는 혐오시설 관련 주민 반대 이슈는 장기적으로 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 중요 리스크 요인입니다. 또한 '별도 등기'의 존재 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미 제4국가산업단지 인근 배후 수요 확보 가능성.

* 소형 면적의 오피스텔로서 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

* 감정가를 고려한 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 JSON 데이터 외에 구체적인 오피스텔 매매 시세 자료를 직접적으로 분석하기는 어려웠습니다.

* 본건의 감정가는 41,920,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 주변의 유사 오피스텔 시세 및 거래 사례가 구체적으로 파악되지 않아 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 그러나 감정가가 시장 가격 대비 합리적인 수준이라고 가정할 때, 소폭 상승한 가격대에 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해 43,000,000원 ~ 47,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 그리고 해당 물건의 고유한 위험 요인(별도 등기, 혐오시설 이슈 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보