나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [11] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경10834 (11)

* 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 41,114,000원

* 토지면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

* 토지지분: 13.97㎡ (약 4.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

* 건물지분: 24.99㎡ (약 7.56평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구미강동새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: (제공되지 않음)

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지, "한빛오피스텔" 내 3층 305호입니다.

* 주위환경: 본건은 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변으로는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 세장형으로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있으며, 지반은 평탄합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을2 근저당권(인동새마을금고, 2015-10-30, 624,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정(갑6, 구미강동새마을금고)보다 선순위에 해당합니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 석승영 (석 )

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2021-03-08

- 배당신고일자: 2024-04-18

- 대항력: 없음

- 비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 이 금액은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있으나, 배당표 확정 전까지는 확정된 사항이 아닙니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 649,000,000원 (감정가 대비 채권 총액이 매우 높은 수준입니다.)

1.3. 상권분석

* 배후수요: 구미제4국가산업단지 지원시설 내에 위치하여, 단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 중심으로 한 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있어, 관련 업종의 소규모 사업장이나 주거 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황: 차량을 이용한 출입이 자유롭고, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕 4층 건물이며, 2014년 5월 14일에 사용승인을 받았습니다.

* 내부 마감: 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

* 설비내역: 상하수도, 위생설비, 개별난방시설이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 그 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 별도등기: 별도등기 사항이 존재하므로, 해당 등기의 구체적인 내용(예: 저당권, 가압류 등)을 반드시 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 내부 상황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 국가산업단지 내 지원시설구역, 준공업지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미제4국가산업단지 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 산업단지 배후수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 2014년 준공된 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 비교적 명확하여, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상태입니다. 다만, 공동담보 및 별도등기 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 것은 채무 부담이 크다는 것을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 배후수요: 인근 산업단지의 풍부한 산업 인프라를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 실속 있는 면적: 24.99㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 41,114,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에는 현재 시세를 직접적으로 파악할 수 있는 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시장 가격 분석에는 한계가 있습니다. 다만, 구미국가산업단지 인근이라는 입지 조건과 오피스텔 용도를 고려했을 때, 유사 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. (참고: 구미국가산업단지에는 약 9만 명 이상의 근로자가 근무하는 것으로 조사되었습니다).

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 낙찰자가 부담하게 될 취득세, 등록세 등 제반 세금.

* 공실 기간 및 명도 관련 예상 비용.

* 추후 수리 및 관리 비용.

본건 임차인 석승영 씨는 대항력이 없어 보증금 25,000,000원은 낙찰자 인수 금액에서 제외됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

현재로서는 외부 시세 조사 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본 건의 경우, 입지적 장점과 권리관계의 명확성을 감안하더라도, 채권 총액이 높은 점과 별도등기, 공동담보 사항에 대한 추가 확인이 필요한 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 41,114,000원 대비 약 80% 수준인 32,900,000원에서 90% 수준인 37,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.