나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [7] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (7)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층208호

용도: 오피스텔

감정가: 39,924,000원

토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (변경)

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치하며, 속칭 "한빛오피스텔"로 불립니다. 주변은 구미 제4국가산업단지 지원시설부지 내에 형성되어 있으며, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입은 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 한기웅

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-26

* 확정일자: 2024-07-26

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이춘희 (2014-05-19)

* 소유권 이전: 정영창 (2015-10-30)

* 근저당권: 인동새마을금고 (2015-10-30, 624,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 신민서 (2018-03-13)

* 임의경매 개시결정: 구미강동새마을금고 (2025-03-07, 453,947,870원, 말소)

* 등기부채권 총액: 624,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 한기웅은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 구미 제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후수요로 확보할 수 있는 이점이 있습니다. 주변에 근린생활시설과 다가구주택 등이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 잠재적 상권: 산업단지 인근 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2014년 5월 14일입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 2층은 오피스텔 7개 호실로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생설비 및 개별난방시설이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 산업단지 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 및 환경 문제: 과거 구미 제4국가산업단지 및 산동면 일대에 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 야적장 등이 들어서면서 악취 및 환경 문제로 주민 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 최근에도 고독성 폐기물 처리 시설 및 채석장 설치 추진 관련 주민 반발이 보도되었습니다. 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 공동담보 및 별도등기: 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 다른 부동산의 매각 결과에 영향을 받을 수 있습니다. 별도 등기 사항은 권리분석 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후수요를 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 2014년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 주변 지역의 환경 문제 관련 이슈가 일부 존재하여 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 공실 발생 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미 제4국가산업단지 배후수요: 산업단지 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 39,924,000원으로, 실제 면적 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,924,000원입니다. 최근 구미시 산동읍 지역의 오피스텔 시세가 확인되지 않아 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 유사한 면적과 연식의 오피스텔은 대략 4천만 원 내외의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. (구미시 도량동 한빛타운의 경우 2026년 7월 기준 68㎡ 매물이 4천만 원대 후반, 46㎡ 실거래가가 4천만 원대에 거래된 사례가 있습니다.)

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 39,924,000원에서 45,000,000원 사이로 보수적으로 산정할 수 있습니다. 다만, 낙찰 후 발생하는 추가적인 명도 비용, 수리 비용, 공실 기간 등을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.