나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [9] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (9)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층302호

용도: 오피스텔 (건축물표제부상 업무시설)

감정가: 54,530,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 33.15㎡ (약 10.03평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (외 다수, 근저당권자 확인 필요)

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 번지, 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 소재합니다.

주위환경: 주변에는 다가구주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통: 차량 출입은 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지형상: 세장형의 업무시설(오피스텔) 부지이며, 평탄한 지형입니다.

도로접근성: 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권 (을2, 채권최고액 624,000,000원)입니다.

이후 권리 및 임차인 현황:

* 2018년 3월 13일 신민서 앞으로 소유권 이전 등기(갑4)가 있었습니다.

* 이 물건에는 이상훈이라는 임차인이 보증금 20,000,000원, 월세 140,000원에 거주 중입니다. 전입일자는 2019년 10월 16일이며, 확정일자는 2019년 11월 15일입니다. 주택임차권(을8)이 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 해당 임차인은 2025년 3월 17일 배당신고일을 기준으로 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 2025년 3월 7일 구미강동새마을금고에서 신청한 임의경매 개시결정(갑6)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액: 2015년 10월 30일자 근저당 채권최고액 624,000,000원과 2025년 3월 7일자 임의경매 채권액 453,947,870원을 합한 금액인 약 644,000,000원이 등기부상 채권 총액으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 구미제4국가산업단지 내 지원시설부지에 위치하여, 해당 산업단지 종사자들의 임대 수요가 주요 잠재 고객층이 될 것으로 예상됩니다. 주변에 다가구주택과 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 갖추어진 환경입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 4층 건물이며, 2014년 5월 14일에 사용승인이 완료되었습니다.

내부 시설: 상하수도 위생설비와 개별난방시설이 갖추어져 있습니다.

마감재: 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기사항전부증명서 상 별도 등기가 존재하여, 이에 대한 구체적인 내용 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 물건은 공동담보로 제공된 것으로 보이며, 높은 채권 총액으로 인해 경매 절차 진행 시 낙찰가의 배당 순위에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서 상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 실제 임대 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 산업단지 의존성: 국가산업단지 인근 지역은 해당 산업단지의 경기 변동에 따라 공실률이 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 국가산업단지 지원시설 지역으로, 지도 조사 결과 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 공장 등에서 발생하는 소음, 분진 등의 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 구미제4국가산업단지 인근의 오피스텔로서, 산업단지 종사자를 대상으로 하는 임대 수요가 기대되는 입지입니다. 2014년에 건축되어 약 10년의 연식이 있는 건물로, 내부 시설의 노후화 정도를 점검할 필요가 있습니다. 등기부상 채권 총액이 높게 형성되어 있으나, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 별도 등기 및 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있어, 면밀한 조사 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 구미제4국가산업단지 내 종사자들을 중심으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소액 투자 기회: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 성장 잠재력: 향후 국가산업단지의 활성화 및 지역 개발에 따라 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 54,530,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 조사 결과:

* 최근 구미시 산동읍 지역의 비슷한 면적(30~35㎡) 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 5천만원대 후반에서 6천만원대 초반의 가격대가 형성되어 있습니다.

* 해당 건물(한빛오피스텔)의 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 인근 유사 건물들의 시세를 참고했을 때 현재 감정가는 시장가 대비 약간 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임대 수요를 고려할 때, 월세 20만원, 보증금 500만원 기준 연수익률 5%를 적용할 경우, 약 5천만원 후반대의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

* 안정적인 임대 수익과 더불어, 구미국가산업단지의 성장 가능성을 고려할 때, 현재 감정가 54,530,000원 대비 100% ~ 105% 수준인 55,000,000원 ~ 57,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 별도 등기 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여, 현장 방문 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 참고 자료:

1. 부동산 플랫폼 A (구미시 산동읍 오피스텔 매매 시세 정보)

2. 부동산 정보 사이트 B (구미시 산동읍 오피스텔 임대 시세 정보)

3. 온라인 부동산 정보 포털 C (구미 제4 국가산업단지 인근 오피스텔 현황)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.