나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [6] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (6)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층207호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔

감정가: 93,886,000원

토지면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 경상북도 구미시 산동읍 봉산리, 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치합니다.

* 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 산업단지 지원시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)로서의 입지적 특성을 갖추고 있습니다.

* 토지는 세장형의 평지입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입은 자유로운 편입니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 건물 북측으로 노폭 8미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당(채권액 624,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 유의미한 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 5,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자일자): 2022년 3월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 배당신고일자: 2025년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 690,304,605원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 구미제4국가산업단지 내 지원시설로서, 배후 산업단지 근로자들의 주거 및 생활 편의를 위한 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주변에 다가구주택 등 주거시설 또한 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 시설

* 구미제4국가산업단지 인근 지역으로, 관련 산업의 발전과 함께 배후 수요가 유지될 것으로 예상됩니다.

* 주요 도로망(산호대로) 접근성이 양호하며, 산업단지 내 편의시설 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 지도 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 구미제4국가산업단지 내 상업시설 및 복지시설, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 마트, 병원, 식당 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

* 산업단지 지원시설 지역에 위치한 오피스텔로, 업무 및 주거 복합 기능을 수행하는 환경입니다.

* 건물은 4층 규모로, 총 21개 호실이 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 법률적 권리 인수 리스크는 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 제공된 정보만으로는 건물 노후도나 구조적 하자 등을 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통한 면밀한 점검이 필요합니다.

* 건물 외벽 마감재(화강석, 스톤코트) 등의 유지보수 필요성 여부도 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로 명확한 현황 파악이 어려운 점이 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 구미제4국가산업단지라는 확실한 배후 수요를 바탕으로 하는 오피스텔입니다. 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔한 장점이 있습니다. 임차인의 대항력 또한 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다. 입지 조건과 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 배후 수요: 구미제4국가산업단지 종사자들 대상의 임대 수익 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 소멸로 낙찰자의 부담이 최소화됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 원활한 명도 예상.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본 물건이 위치한 구미제4국가산업단지 인근 지역은 산업 활동이 활발하여 관련 종사자들의 오피스텔 수요가 꾸준한 편입니다.

최근 몇 년간 부동산 시장의 변동에도 불구하고, 산업단지 배후 지역의 오피스텔은 안정적인 임대 수익을 제공하는 경우가 많습니다.

해당 오피스텔의 건물면적(약 18.13평)을 기준으로 볼 때, 일반적인 시세 형성은 평당 1천만원 내외에서 이루어질 수 있으나, 이는 시장 상황, 건물 상태, 개별 호실의 조건에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

감정가(93,886,000원)는 현재 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 감정 시점의 시장 상황, 수익률 등을 반영한 결과이므로 절대적인 기준이 될 수 없습니다.

예상 입찰가 산정 전략

감정가(93,886,000원)는 경매 절차의 시작 가격이며, 통상적으로 실제 입찰가는 감정가를 상회하는 경우가 많습니다.

본 물건의 경우, 인수되는 권리가 없고 임차인 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

투자 목표(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)와 예상 수익률, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

경쟁 입찰 현황을 파악하고, 본인의 투자 목표 달성이 가능한 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시점에서 정확한 최저 입찰가는 제시하기 어려우나, 감정가 이상으로 최소 10% ~ 20% 가량의 추가 상승을 염두에 두고, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 최적의 입찰 가격 범위를 설정하는 것을 권장합니다.

추가적인 시세 조사를 통해 본 물건과 유사한 조건의 실거래가 및 임대 사례를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.