나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [4] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (4)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 39,156,000원

건물면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

토지면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (등기부 요약 기준)

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.2. 건물 정보

건물명칭: (속칭) 한빛오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2014년 05월 14일

이용상태: 2층 205호 오피스텔

설비내역: 상하수도, 위생설비, 개별난방시설

1.3. 토지 정보

토지형상: 세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지

토지이용계획: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역

인접도로: 북측 노폭 8미터 도로 접함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리, 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변에는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변시설

본건이 소재한 구미시 산동읍 일대는 구미국가산업단지와 인접하여 산업단지 종사자들의 배후 주거 및 상업 기능을 담당하고 있습니다. 인근에 산동참생태숲, 구미에코랜드 등 자연 친화적인 시설이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(624,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정하범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 12월 12일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 624,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 구미제4국가산업단지 인근의 지원시설 부지에 위치하여 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

4.2. 건물 용도

해당 물건은 오피스텔로, 업무시설로 분류됩니다. 2014년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

건물은 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 상하수도 및 위생 설비가 완비되어 있습니다. 산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 주변 환경

인근에 산동참생태숲과 같은 자연 환경이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

공동담보, 별도등기 사항이 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 정하범은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 실제 거주 현황 및 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2014년 사용승인된 건물로, 약 10년 경과되었습니다. 건물의 전반적인 상태 및 유지보수 현황을 확인해야 합니다.

6.4. 입지적 요인

산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 공해 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로서, 직주근접성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 2014년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 권리 관계는 명확하게 정리될 예정입니다. 감정가 대비 넓은 면적은 아니나, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 산업단지 종사자에게 적합한 주거/업무 공간이 될 수 있습니다. 다만, 실제 임대차 현황 및 건물 상태는 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 배후 수요 확보 가능성

* 비교적 신축 건물 (2014년 준공)

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깔끔한 명도 기대

* 합리적인 초기 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 39,156,000원입니다. 인근 지역의 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 해당 물건의 전용 면적(24.99㎡) 및 토지 지분(13.97㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상승했을 가능성이 있습니다.

구미시 산동읍 봉산리 인근 오피스텔의 최근 매매 실거래가를 조사한 결과, 유사 면적대의 오피스텔은 4천만원대 초중반에서 거래되는 사례가 확인됩니다.

따라서, 인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가 수준인 39,000,000원 ~ 43,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 확인된 물건의 상태, 실제 임대 가능성, 그리고 경매 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.