나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [8] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (8)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 41,114,000원 (약 4,111만원)

토지면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

건물면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

2. 입지조건

주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 '한빛오피스텔' 1동 3층 301호. 본 물건은 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접해 있습니다.

건물: 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 2014년 5월 14일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일/석재/장판재 등으로 마감되었습니다.

토지이용: 본 물건의 토지는 세장형의 업무시설(오피스텔) 부지로 평탄한 지형입니다. 토지이용계획상으로는 준공업지역, 중로3류, 국가산업단지 지원시설구역에 해당하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

경매개시결정: 2025년 3월 7일 접수된 구미강동새마을금고의 임의경매개시결정(갑6)으로 본 경매가 진행되었습니다.

총 채권액: 등기부상의 총 채권액은 약 634,000,000원입니다.

소유권: 소유권은 이춘희, 정영창, 신민서 순으로 이전되었습니다.

임차인 현황:

* 마루전자주식회사 (보증금 10,000,000원, 차임 170,000원)가 임차인으로 확인되었습니다.

* 전입일자(사업일자) 2024년 10월 15일, 확정일자 2024년 10월 25일, 배당신고일자 2024년 10월 28일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 구미 제4국가산업단지 배후에 위치한 지원시설 지역에 속해 있어, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에는 다가구주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 보도된 내용에 따르면 구미시 산동읍 일대에 지정폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 반발이 거세지고 있으나, 본 물건지 인근에서 직접적으로 이러한 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역의 개발 계획 및 환경 이슈는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 환경은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

개별난방시설 및 상하수도 위생설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'공동담보' 및 '별도등기' 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 이후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

산업단지 인근 지역의 특성상, 임대 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

최근 산동읍 일대 혐오시설 추진 관련 주민 갈등이 불거지고 있어, 지역 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자를 주요 배후 수요로 하는 입지입니다.

감정가는 41,114,000원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

권리관계상 인수해야 할 부담은 없으나, '공동담보', '별도등기' 등 특수 물건 정보에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

구미 제4국가산업단지 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

전용면적 약 7.56평으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 적합합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 투자금 회수 위험이 상대적으로 낮습니다.

감정가 대비 시세가 높을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 주변 유사 오피스텔의 현재 시세는 전용면적 기준 약 4,000만 원에서 5,500만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 41,114,000원으로, 시장 평균가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 파악됩니다.

추천 입찰가: 낙찰 보증금 인수 부담이 없고, 산업단지 배후 수요가 꾸준하다는 점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 반영하여 3,800만 원 ~ 4,500만 원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.