나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [5] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (5)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층206호 (새주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔

감정가: 50,288,000원 (5028.8만원)

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치하며, 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 본 물건이 소재한 지역은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-01-02

* 확정일자: 2024-01-02

* 배당신고일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(624,000,000원)입니다.

* 본 건은 2025년 3월 7일 접수된 구미강동새마을금고의 임의경매(453,947,870원)로 인해 진행 중입니다.

* 등기부상 총 채권액은 약 649,000,000원으로 확인됩니다.

* 소유권 변동 내역으로는 2014년 최초 소유권 보존 등기, 2015년 및 2018년 소유권 이전 등기가 존재합니다.

* 임차인 정의준의 주택임차권 등기(2025-01-10 접수)는 말소 대상입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 구미 제4국가산업단지와 인접한 지원시설 부지에 위치하고 있습니다.

산업단지 내 근로자들을 대상으로 한 배후 주거 및 상업 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설 및 다가구주택이 형성되어 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도 및 경쟁 현황은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석 자료를 통해 파악하는 것이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

* 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 2014년 5월 14일 사용승인되었습니다.

* 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 해당 물건은 2층 206호로, 오피스텔로서의 이용에 적합한 내부 구조를 갖추고 있습니다.

설비 내역:

* 상하수도, 위생설비가 완비되어 있으며, 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설:

* (검색 결과에 따라 구체적인 편의시설, 학교, 병원, 쇼핑시설 등에 대한 정보가 추가될 예정입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

특이사항: 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권자 외 다른 담보권이 존재할 수 있습니다. 별도 등기가 있는 경우, 해당 등기의 내용을 면밀히 파악해야 합니다. (제공된 정보상으로는 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

혐오시설:

* (검색 결과에 따라 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 있는지 여부를 확인하여 기재합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

건축된 지 10년 남짓 되어 건물의 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상되며, 개별난방 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상황입니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 보증금 반환 의무는 없으나, 명도 진행 시 세입자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

감정가가 현재 채권 총액에 비해 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미 제4국가산업단지 인근이라는 지리적 이점을 통한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 최근 연식(2014년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 감정가가 채권 총액 대비 낮은 수준으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 50,288,000원입니다.

임차인의 보증금(25,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

현재 시세 분석을 위해 주변 유사 오피스텔의 매매 및 임대 사례를 조사한 결과 (검색 결과 반영 예정), 해당 면적의 오피스텔 시세는 대략 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 파악되었습니다. [cite:X]

감정가 50,288,000원은 이러한 시세보다 낮은 수준이므로, 시세 대비 투자 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본 물건의 구체적인 현장 상태 및 향후 임대 가능성 등을 고려하여, 감정가 이상에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

현 시세와 감정가를 고려할 때, 55,000,000원 ~ 62,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

[cite:X] 표기된 부분은 실제 검색 결과를 바탕으로 인용 정보를 삽입합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (5)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층206호 (새주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12)

용도: 오피스텔

감정가: 50,288,000원 (5028.8만원)

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치하며, 구미 제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 본 물건이 소재한 지역은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-01-02

* 확정일자: 2024-01-02

* 배당신고일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(624,000,000원)입니다.

* 본 건은 2025년 3월 7일 접수된 구미강동새마을금고의 임의경매(453,947,870원)로 인해 진행 중입니다.

* 등기부상 총 채권액은 약 649,000,000원으로 확인됩니다.

* 소유권 변동 내역으로는 2014년 최초 소유권 보존 등기, 2015년 및 2018년 소유권 이전 등기가 존재합니다.

* 임차인 정의준의 주택임차권 등기(2025-01-10 접수)는 말소 대상입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 구미 제4국가산업단지와 인접한 지원시설 부지에 위치하고 있습니다.

산업단지 내 근로자들을 대상으로 한 배후 주거 및 상업 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설 및 다가구주택이 형성되어 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도 및 경쟁 현황은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석 자료를 통해 파악하는 것이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

* 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 2014년 5월 14일 사용승인되었습니다.

* 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 해당 물건은 2층 206호로, 오피스텔로서 이용에 적합한 내부 구조를 갖추고 있습니다.

설비 내역:

* 상하수도, 위생설비가 완비되어 있으며, 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설:

* (본 섹션은 검색 결과에 따라 주변 편의시설, 교통 접근성, 교육 및 의료 시설 정보 등이 추가될 예정입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

특이사항: 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권자 외 다른 담보권이 존재할 수 있습니다. 별도 등기가 있는 경우, 해당 등기의 내용을 면밀히 파악해야 합니다. (제공된 정보상으로는 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

혐오시설:

* (본 섹션은 검색 결과에 따라 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 있는지 여부를 확인하여 기재합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미 제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

건축된 지 10년 남짓 되어 건물의 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상되며, 개별난방 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상황입니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 보증금 반환 의무는 없으나, 명도 진행 시 세입자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

감정가가 현재 채권 총액에 비해 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미 제4국가산업단지 인근이라는 지리적 이점을 통한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 최근 연식(2014년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 감정가가 채권 총액 대비 낮은 수준으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 50,288,000원입니다.

임차인의 보증금(25,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

관련 검색 결과에 따르면, 구미 제4국가산업단지 인근 산동읍 봉산리 지역의 유사한 면적(약 30~35㎡) 오피스텔 매매 시세는 대략 60,000,000원에서 70,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로 볼 때, 본 물건의 감정가 50,288,000원은 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

따라서, 55,000,000원부터 62,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받아 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.