나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [2] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (2)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 51,934,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 (사용승인일 2014.05.14)

토지이용계획: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 "한빛오피스텔" 2층 202호는 구미 제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하며, 주변으로는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 8미터 도로에 접해 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 세장형의 업무시설(오피스텔) 부지로 평탄한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 준공업지역, 중로3류, 국가산업단지, 지원시설구역에 속하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 구미 제4국가산업단지 배후 지역으로 산업단지 관련 지원 시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다. (검색 결과, 인근 지역에서 산업폐기물 처리 시설 및 채석장 신설 추진으로 인한 주민 반발이 있다는 소식이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다.)

3. 권리분석

채권자: 구미강동새마을금고 (채권총액 624,000,000원)

말소기준권리: 2015년 10월 30일자 인동새마을금고 근저당권 (을2)

소멸되는 권리: 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음)

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

* 안재란 (전입/사업자 2023-07-10, 확정 2023-07-10)

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 250,000원

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나 회수해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 2014-05-19 (이춘희)

- 소유권 이전: 2015-10-30 (정영창), 2018-03-13 (신민서)

- 근저당권: 2015-10-30 (인동새마을금고, 624,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 2025-03-07 (구미강동새마을금고, 453,947,870원) - 말소

등기부채권 총액: 624,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 구미 제4국가산업단지 지원시설부지 내에 위치하여 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자들을 배후 수요로 두고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 업무시설로서의 활용도가 예상됩니다.

5. 생활정보

이용상태: 오피스텔 (2층 202호)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕 4층건. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지/타일, 바닥은 타일/석재/장판재, 창호는 새시입니다.

설비내역: 상하수도, 위생설비, 개별난방시설이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 산업단지 인근 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 구미시 시내 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설 인근 추진 가능성: 주변 지역(산동읍)에서 산업폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진으로 인한 주민 반발이 있다는 검색 결과가 있습니다. 이는 향후 지역 이미지 및 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

임차인 대항력 없음: 현재 임차인 안재란 씨는 대항력이 없어, 보증금 회수에 대한 직접적인 위험은 없으나, 임대차 관계 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 하는 입지적 장점이 있습니다. 건물은 비교적 최근 연식(2014년)이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 주변 지역의 혐오시설 추진 이슈는 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

구미 제4국가산업단지 배후 수요: 산업단지 내 종사자 및 관련 기업 근무자들의 주거 또는 업무 공간으로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

비교적 양호한 건물 연식: 2014년 준공으로 다른 오래된 건물에 비해 상대적으로 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 말소될 예정이라 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 51,934,000원

주변 시세 분석:

본 물건이 위치한 구미시 산동읍 봉산리 일대의 오피스텔 매매 시세는 매우 다양하며, 구체적인 시세 정보는 제한적입니다. 유사 지역의 오피스텔 매매 사례를 보면, 전용 면적 33㎡ 내외의 경우 4천만원대에서 7천만원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 인근 지역의 신축 아파트 시세가 3억원대 이상 형성되어 있음을 고려하면, 본 물건은 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 안재란의 경우 대항력 없음)

예상 입찰가 산정:

감정가 51,934,000원을 기준으로, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상향된 5,000만원 ~ 6,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 개발 계획 추가 조사, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.