나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [3] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (3)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층203호

건물명: 한빛오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 49,521,000원

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물면적: 31.61㎡ (약 9.57평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2014년 05월 14일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 위치하며, 구미제4국가산업단지 지원시설부지 내에 있습니다. 주변에는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 8미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 전반적인 권리관계: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 인동새마을금고의 근저당(2015.10.30. 접수, 624,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 660,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-05

* 확정일자: 2018-09-03

* 배당신고일자: 2025-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(36,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 산업단지 배후 수요: 구미제4국가산업단지가 인근에 위치하여 약 8만 명 이상의 근로자가 근무하고 있어, 이들 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 지역 개발: 구미국가산업단지는 반도체, 방위산업, AI 등 첨단 산업 중심으로 재도약을 준비하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 관련 종사자 증가로 이어질 수 있습니다.

* 오피스텔 공급: 해당 지역 내 오피스텔 신규 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 오피스텔의 경쟁력이 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치하여 근린생활시설 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 논란: 구미시 산동읍 지역에 산업폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진 관련 주민 반발이 있다는 보도가 있습니다. 해당 물건과의 직접적인 거리 및 영향 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 주민들의 민감성이 높아질 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기: 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 공동담보 및 별도등기 관련 사항은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2014년 사용승인된 건물로, 약 12년차에 접어들어 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미국가산업단지 배후에 위치하여 풍부한 임대 수요가 예상되는 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없고, 권리관계가 비교적 명확하여 투자 리스크가 낮은 편입니다. 다만, 최근 구미 산동읍 일대에서 발생하는 혐오시설 설치 관련 이슈는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다. 감정가는 4952만 원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 근로자 중심의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 투자금 회수 용이.

* 산업단지 주변 오피스텔은 불황 속에서도 비교적 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있음.

* 향후 구미국가산업단지의 첨단 산업 전환 및 성장 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(31.61㎡, 약 9.57평)과 감정가(49,521,000원)를 고려할 때, 평당 약 517만원 수준입니다. 구미 국가산업단지 인근 오피스텔의 일반적인 시세 정보를 종합해 볼 때, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례가 직접적으로 확인되지는 않으나, 감정가 수준에서 추가적인 시장 조사를 통해 약간의 상향 조정 가능성이 있습니다.

현재 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하여 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.