나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11314 [2] 경상북도 구미시 해평면 송곡리 452-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.08.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 해평면 송곡리 소재 ""주평마을"" 북서측 인근(기호1~3,6,7,9)과
서측 인근(기호 4,5,8)에 위치한 부동산으로, 주위 일대는 농가주택, 경지정리된 농경지,
주유소, 농업용 창고, 하천 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통사정 등
제반 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,6): 사다리형(기호 1) 및 정방형(기호 6) 토지로서, 인접지와 등고평탄하게 조성한
'주유소용지(기호1) 및 창고용지(기호 6)입니다.
기호(3,9): 부정형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄한 농경지(전)입니다.
기호(4,5,8): 부정형 토지로서, 인근 도로대비 다소 저지인 농경지(답)입니다

인접 도로상태

기호(1): 남서측 및 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
기호(6): 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
기호(3,9): 일단의 토지는 인접필지(452-53번지)를 통해 북측 왕복2차선 포장도로로
출입가능합니다.
기호(4,5,8): 일단의 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측으로 개설된 제방도로,
남동측으로 왕복2차선 도로와 연결농로를 통해 농기계의 출입은 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 배출시설
설치제한지역, 공장설립승인지역

기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 농업보호구역,
배출시설 설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

기호(4,5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 농업보호
구역, 배출시설 설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

기호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 농업진흥
구역, 배출시설 설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

기호(9): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 농업진흥구역,
배출시설 설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

기호(3,4,5,8,9) 토지는 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 농경지:전 (기호 3,9),
농경지:답 (기호 4,5,8)으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 기호(9) 일부 토지상에는 다양한 수목 및 과수목(은행, 대추, 사과, 호두,
복숭아, 석류, 감, 단풍, 반송 등)이 식재되어 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가): 철근콘크리트조 강판기와 및 싱글지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 1991.7.29
외벽: 외장 쪽벽돌 등
내벽: 벽지, 내장마감재, 내장타일 등
바닥: 장판, 마루, 내장타일 등
창호: 새시유리 창호 등 입니다.

2(나): 멸실(소재불명)

7(다): 강파이프구조 기타지붕(패널) 단층 건물로서,
사용승인일: 2014.7.16
벽체: 판넬 및 일부 무벽체.
바닥: 콘크리트 마감,
천장: 경량철골 노출 마감 등 입니다.

이용상태

2(가): 주유소 건물(사무실, 편의시설 및 주택)
2(나): 멸실(소재불명)
7(다): 창고(농업용)로 이용중입니다.

설비내역

2(가) 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적으로 면적
실측사정하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

2(나) 건물은 멸실(소재불명) 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 주유소는 현재 휴업(영업중단)중인 상태이며, 제시외 건물(기호 ㅂ)
캐노피는 일반건축물대장에 등재된 건물입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함.
2. 목록2번의 등기부상 부속건물{감정서상 목록 2(나)} 건물 멸실.
3. 목록 3, 9 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '농지'임.
4. 수목 및 과수목 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11314 (2)

* 소재지: 경상북도 구미시 해평면 송곡리 452-5

* 용도: 창고시설 (주요 건물 용도는 위험물저장및처리시설 및 창고시설)

* 감정가: 952,652,790원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해평농업협동조합 (추정)

* 토지면적: 4425.00㎡ (약 1338.61평)

* 건물면적: 466.23㎡ (약 141.03평)

* 건물 제시외면적: 174.50㎡ (약 52.78평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 특이사항: 공동담보

* 건물 (2) 상세 (철근콘크리트구조, 위험물저장및처리시설): 381.10㎡ (약 115.31평), 사용승인일 1991.07.29

* 건물 (7) 상세 (강파이프구조, 창고시설): 181.13㎡ (약 54.80평), 사용승인일 2014.07.16

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함. 2. 목록 2번의 등기부상 부속건물(2나) 건물 멸실. 3. 목록 3, 9 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '농지'임. 4. 수목 및 과수목 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 경상북도 구미시 해평면 송곡리 소재 "주평마을" 북서측 및 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 농가주택, 경지정리된 농경지, 주유소, 농업용 창고, 하천 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 대중교통 사정 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호(1,6) 토지는 각각 주유소용지 및 창고용지로 이용 중입니다.

* 기호(3,9) 토지는 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 기호(4,5,8) 토지는 농경지(답)로 이용 중입니다.

* 대부분의 토지는 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1)은 남서측 및 북측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

* 기호(6)은 북측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

* 기호(3,9)는 인접 필지를 통해 북측 왕복2차선 포장도로로 출입이 가능합니다.

* 기호(4,5,8)은 지적도상 맹지이나, 제방도로 및 농로를 통해 농기계 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1,6): 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역

* 기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

* 기호(4,5): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

* 기호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

* 기호(9): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016.03.30. 해평농업협동조합 근저당 (을9)

* 주요 등기사항:

* 소유권 이전: 이창균 (1987.08.11.), 이종원 (2018.10.05., 상속)

* 근저당: 해평농업협동조합 (1,300,000,000원)

* 압류: 구미세무서장 (2023.04.21.), 구미시 (2025.04.29.)

* 임의경매 개시결정: 해평농업협동조합 (2025.08.07.)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,300,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 특이사항: 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 업종

* 본 물건은 농경지, 농가주택, 농업용 창고, 주유소 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물 중 하나는 주유소(사무실, 편의시설 및 주택) 용도로 사용되었으나 현재 휴업 중입니다.

* 다른 건물은 농업용 창고로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 규제

* 본 물건은 농림지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 산업 및 농업 관련 시설에 대한 입지가 유리할 수 있으나, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 다양한 공법상 제한을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 기반 시설

* 지역 특성상 농촌 생활 환경을 갖추고 있으며, 농업 관련 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성은 양호하며, 간선도로 접근성 또한 무난한 편입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련

* 건물(2나)은 멸실(소재불명) 상태입니다.

* 건물(2가) 주유소는 현재 휴업(영업중단) 상태로, 재가동 시 설비 점검, 환경 규제 준수 등 추가적인 비용 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 건물(2)의 주요 용도가 '위험물저장및처리시설'로 분류되어 있어, 취급 및 관리 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 관련

* 기호(3,9) 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '농지'(전)로 이용 중입니다.

* 기호(4,5,8) 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '농지'(답)로 이용 중입니다.

* 농지법 등 관련 법규에 따라 농지 취득 자격 증명 등이 필요할 수 있으며, 지목과 현황의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 기호(4,5,8) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 도로를 통해 농기계 출입이 가능합니다. 향후 차량 통행 또는 도로 확보에 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 기호(9) 토지 일부에 다양한 수목 및 과수목이 식재되어 있으며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

6.3. 기타

* 일괄 매각에 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 포함되어 있어, 이에 대한 평가 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역 등 다수의 용도지역 지정 및 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인 관련 이슈가 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 큰 문제는 없어 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 해평면 송곡리에 위치한 토지 및 건물 일괄 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적에 주유소(휴업 중) 및 창고 시설 등이 소재하고 있으며, 주변은 농경지 및 주거시설 등이 혼재된 지역입니다. 권리관계상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 중 하나가 위험물저장 및 처리시설로 분류되어 있고, 다른 건물은 휴업 중인 주유소라는 점, 또한 토지의 지목과 현황이 불일치하고 일부 맹지인 점, 다수의 공법상 개발 제한이 있는 점 등은 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 제시외 건물 및 수목 등이 일괄 포함된 점도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 일부 리스크 요인이 존재하나, 넓은 토지를 활용한 사업이나 투자 목적의 물건으로 검토할 가치가 있다고 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지(4425㎡)를 일괄 매각으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 주유소 부지 및 농업용 창고로서의 기존 용도 활용 또는 전환을 고려할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성 및 산업 단지와의 연계성을 파악하여 장기적인 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 수목 및 과수목, 제시외 건물 등 부가적인 자산을 활용할 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 952,652,790원

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 주유소 휴업, 건물 용도, 지목과 현황 불일치, 다수의 공법상 제한 등 리스크 요인이 존재합니다.

* 따라서, 이러한 리스크 요인과 현장 조사 결과, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 부동산 시세 조사를 거친 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

* 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 통상적이나, 본 물건의 특수성을 감안하여 보다 신중한 접근이 요구됩니다.

* 추정적 범위: 감정가의 70% ~ 90% (약 6억 6천만원 ~ 8억 5천만원) 범위 내에서 물건의 실질 가치와 리스크를 반영한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 주의: 상기 금액은 일반적인 경매 시장 상황 및 제공된 정보를 기반으로 한 단순 추정치이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.