나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5870 [6] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""오정동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호외 1개호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호외 1개호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 2층 122호외 4개호로서,

외 벽 : 복합판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 판매 및 영업시설임.

이용상태

공히 다세대주택임.

이용상태

공히 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 문화및집회시설, 업무, 운동시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 4면으로 도로에 접해있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(부촌4차아파트외 가로주택정비사업 사업시행구역)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나, 현관문에 지층 102호로 표기되어 있음.(지층 2호는 지층 101호로 표기되어 있음)

2) 본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해있어 경매참여시 사업진행단계 및 낙찰시의 법률관계 등에 유의하시기 바람.

3) 본건은 법원의 경매를 위한 평가로서, 현금청산 및 담보·보상 등 타 목적의 평가와는 평가가액이 상이 할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 오픈상가로서, 후첨 ‘사진용지’와 같이 경계표지, 바닥표지 및 건물번호표지가 설치되어 있지 아니한 상태임.

3) 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지 여부에 대하여 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 본건 기호2는 인접호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되니, 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 현관문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치는 층별 호수표기 등 현장 조사된 내용 및 본건 법원경매 전례를 참고 하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경5870 (6)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "원종2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 분포합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

도로접근성: 본건 서측, 남동측, 동측으로 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

경매 종류: 본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 2023년 12월 7일 접수된 배정란의 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

권리 내역: 말소기준권리보다 늦게 접수된 서영숙의 강제경매 개시결정 등기(128,516,178원, 2024년 11월 1일 접수)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이용재 (이 )

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-03-10

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 이용재(이 )는 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 보증금 18,000,000원이 존재하며, 배당신고일자가 2024년 12월 18일이므로 배당을 받는지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이라는 점과 함께, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

등기부 요약: 소유권 이전, 근저당권, 강제경매 개시결정 등기가 존재하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

공부와의 차이:

* 집합건축물대장상 본건은 지층 1호로 기재되어 있으나, 실제 현관문에는 지층 102호로 표기되어 있습니다.

* 실제 외부 표기(현관문)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별 위치가 상이한 문제가 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여월동 일대는 다세대주택을 중심으로 한 주거 밀집 지역으로서, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

주변에 행정복지센터, 도서관 등 공공시설이 위치하여 생활 편의성이 높으며, 제2종일반주거지역으로 분류되지만 일부 토지 이용 현황에서는 판매, 영업, 근린생활시설 등의 용도로도 활용되고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통: 본건 인근에는 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철역도 이용 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 접근성 또한 편리합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 행정복지센터, 도서관 등 공공시설 이용도 편리한 편입니다.

주거환경: 다세대주택 위주의 지역 특성상 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이용재(이 )는 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나 18,000,000원의 보증금이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

가로주택정비사업 관련 불확실성: 본건이 '부촌4차아파트외 가로주택정비사업' 구역에 포함되어 있어, 해당 사업의 진행 단계, 계획 변경, 또는 지연 등이 낙찰 후 본건의 가치 및 법률 관계에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

공부와의 차이: 집합건축물대장상의 호수 표기와 실제 현관문 표기가 다르며, 건축물 현황도상 위치와도 상이한 점은 명확한 물건 확인 및 인수에 혼란을 야기할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 이를 확인해야 합니다.

인접 호수 점유: 일부 조사 결과에 따르면 인접 호수에서 본건의 일부를 점유하고 있는 것으로 나타나, 경계 및 점유 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 일반적인 경매 물건 분석 시에는 반드시 지도 서비스 등을 통해 주변 혐오시설의 유무를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 대원빌라 지층 비02호 다세대주택으로, 감정가는 70,000,000원입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 가로주택정비사업으로 인한 불확실성, 공부상 호수 및 위치 표기의 차이, 인접 호수 점유 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 18,000,000원 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 명확한 확인이 반드시 필요하며, 가로주택정비사업의 진행 상황은 본건의 미래 가치에 결정적인 변수가 될 수 있습니다.

따라서, 본건 투자는 상당한 주의와 철저한 사전 조사, 그리고 내재된 리스크를 감수할 수 있는 투자자의 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 저평가 가능성: 제공된 최근 매매 사례들을 비교했을 때, 본건의 감정가 70,000,000원은 오래된 건물임에도 불구하고 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

재개발 사업을 통한 가치 상승 기대: 본건이 포함된 가로주택정비사업이 성공적으로 추진될 경우, 사업 완료 후 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 사업의 불확실성은 상존)

실수요자 접근 기회: 명도 및 기타 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 투자용 부동산 확보의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 인근 여월동 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 1994년에 건축된 41.91㎡ 면적의 빌라가 2026년 7월에 96,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 2,290,647원/㎡입니다.

이 가격을 본건의 건물면적 30.00㎡에 적용하여 추정 시장 가치를 산출하면 약 68,719,410원(30.00㎡ * 2,290,647원/㎡) 수준으로, 이는 본건의 감정가 70,000,000원과 유사한 수준입니다.

리스크 반영:

본건은 대항력 있는 임차인의 존재, 가로주택정비사업의 불확실성, 공부와의 차이, 인접 호수 점유 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여 시장 가치 대비 할인된 가격으로 입찰해야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 18,000,000원 존재는 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 감정가(70,000,000원) 대비 약 82% ~ 93% 수준이며, 시장 가격 대비 할인된 가격으로 투자 위험을 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.