나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5870 [7] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""오정동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호외 1개호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호외 1개호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 2층 122호외 4개호로서,

외 벽 : 복합판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 판매 및 영업시설임.

이용상태

공히 다세대주택임.

이용상태

공히 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 문화및집회시설, 업무, 운동시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 4면으로 도로에 접해있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(부촌4차아파트외 가로주택정비사업 사업시행구역)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나, 현관문에 지층 102호로 표기되어 있음.(지층 2호는 지층 101호로 표기되어 있음)

2) 본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해있어 경매참여시 사업진행단계 및 낙찰시의 법률관계 등에 유의하시기 바람.

3) 본건은 법원의 경매를 위한 평가로서, 현금청산 및 담보·보상 등 타 목적의 평가와는 평가가액이 상이 할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 오픈상가로서, 후첨 ‘사진용지’와 같이 경계표지, 바닥표지 및 건물번호표지가 설치되어 있지 아니한 상태임.

3) 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지 여부에 대하여 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 본건 기호2는 인접호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되니, 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 현관문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치는 층별 호수표기 등 현장 조사된 내용 및 본건 법원경매 전례를 참고 하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

베란다 부분은 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 내역

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* 사건번호: 부천지원 2024타경5870 (7)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 4-12 대원빌라 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.3. 면적 및 건물 정보

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* 토지면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

* 토지지분: 19.63㎡ (약 5.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 건물지분: 25.015㎡ (약 7.57평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호

* 건축년도: 1993년 (건축물대장상 최초 준공일 기준)

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1.4. 감정가

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* 감정가: 83,000,000원

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2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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* 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 여건

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* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.3. 주변 시설

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* 주변에는 행정복지센터, 도서관, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 본건 소재지(경기도 부천시 오정구 여월동 4-12) 주변을 분석한 결과, 특이할 만한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 전

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2016-04-25

* 확정일자: 2016-04-25

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (다만, 대항력 있는 임차인으로, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토 필요)

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3.2. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2023-12-07 접수된 배정란 근저당권 (60,000,000원)

* 기타 권리: 2024-11-01 접수된 서영숙 강제경매개시결정 (128,516,178원)

* 경매 완료 후 말소 예정 권리: 근저당권, 강제경매 등

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3.3. 분석 요약

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* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 35,000,000원은 배당 신고는 하였으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 대항력의 효력으로 인해 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하지만, 배당받을 가능성과 보증금의 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 최근 실거래가 동향

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* 에스디위너스빌 (2014년 준공, 40.66㎡): 2025년 12월 1일, 186,000,000원 (약 457.5만원/㎡)

* 세븐캐슬 (2020년 준공, 52.2㎡): 2025년 12월 6일, 270,000,000원 (약 517.2만원/㎡)

* 아남파크타운 (1994년 준공, 41.91㎡): 2026년 7월 29일, 96,000,000원 (약 229.0만원/㎡)

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4.2. 시세 분석

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* 본건은 1993년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 25.02㎡ (약 7.57평)입니다.

* 최근 실거래가 중 가장 유사한 연식의 '아남파크타운' (1994년 준공, 41.91㎡)이 96,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 감정가 83,000,000원은 면적 대비하여 적정 수준으로 판단될 수 있습니다.

* 다만, 신축 건물과의 가격 차이가 상당하므로, 리모델링 등의 투자 가치를 고려해야 합니다.

* 감정가(8,300만원) 대비 본건의 면적(7.57평)으로 환산 시 평당 약 1,095만원 수준입니다. 이는 신축 건물의 평당가(1,500만원~1,700만원)보다는 낮고, 구옥 거래 사례(약 756만원/평)보다는 높은 중간 수준입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 주위에 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 관공서(행정복지센터) 및 공공시설(도서관)이 인근에 위치합니다.

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5.2. 교육시설

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* 본건 주변의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역에 위치하므로 도보 통학 가능한 범위 내에 초, 중학교가 존재할 가능성이 높습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 전 임차인은 2016년 4월 25일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 검토가 필요합니다.

* 권리관계 불분명: 임차인의 배당금 수령 여부 및 보증금 전액 배당 가능성 등을 확인해야 합니다.

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6.2. 서류/행정 관련 리스크

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* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되었으나 현관문에는 지층 102호로 표기된 점, 외부 표기와 건축물현황도의 호별 위치가 상이한 점 등은 행정 절차 및 실제 현황 간의 불일치를 시사합니다. 이는 소유권 행사 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 가로주택정비사업: 본건이 '부촌4차아파트외 가로주택정비사업'에 속해 있어, 사업 진행 단계 및 낙찰 시 법률 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 정비사업 진행에 따라 예상치 못한 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 구분소유권 대상 여부: 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지에 대한 유의사항이 언급되어 있어, 법적 소유권의 확실성에 대한 검토가 필요합니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 인접 호수 점유: 본건 기호2(건물 일부로 추정)가 인접 호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되었다는 점은 경계 분쟁이나 점유 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

* 베란다 평가 포함: 베란다 부분이 포함하여 평가되었다는 점은 현 상태 확인 시 참고해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,300만원입니다. 대중교통 접근성이 양호하고 주거 편의시설이 주변에 분포하고 있으나, 1993년 건축된 노후 건물이라는 점이 시세에 영향을 미치고 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 '부촌4차아파트외 가로주택정비사업' 구역 내 물건이라는 점입니다. 또한, 건축물대장상 호수 표기 불일치 및 구분소유권 관련 유의사항 등 행정적, 법률적 복잡성이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 상대적으로 낮은 감정가: 건물의 노후화 및 잠재적 리스크를 반영한 감정가로, 시장가 대비 저평가 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합한 소형 면적으로, 향후 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 재개발/재건축 잠재력: 가로주택정비사업 구역에 포함되어 있어, 장기적으로는 사업 진행을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 사업 진행 불확실성 존재)

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 83,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 총 투입 비용은 입찰가 + 35,000,000원이 됩니다.

최근 실거래가 동향 및 건물의 노후도를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 현재 시장가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상승한 수준으로 판단됩니다. 하지만 '부촌4차아파트외 가로주택정비사업' 구역 편입, 구분소유권 불확실성, 인접 호수 점유 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가 제안: 95,000,000원

주의: 본 제안가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 추가 확인 및 전문가의 심층적인 법률/권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고드립니다. 특히, 임차인과의 협의, 정비사업 진행 상황 확인, 구분소유권 관련 법률 검토는 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.