나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5870 [4] 경기도 부천시 오정구 오정동 140-31 덕성주택 나동 OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""오정동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호외 1개호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호외 1개호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 2층 122호외 4개호로서,

외 벽 : 복합판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 판매 및 영업시설임.

이용상태

공히 다세대주택임.

이용상태

공히 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 문화및집회시설, 업무, 운동시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 4면으로 도로에 접해있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(부촌4차아파트외 가로주택정비사업 사업시행구역)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나, 현관문에 지층 102호로 표기되어 있음.(지층 2호는 지층 101호로 표기되어 있음)

2) 본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해있어 경매참여시 사업진행단계 및 낙찰시의 법률관계 등에 유의하시기 바람.

3) 본건은 법원의 경매를 위한 평가로서, 현금청산 및 담보·보상 등 타 목적의 평가와는 평가가액이 상이 할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 오픈상가로서, 후첨 ‘사진용지’와 같이 경계표지, 바닥표지 및 건물번호표지가 설치되어 있지 아니한 상태임.

3) 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지 여부에 대하여 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 본건 기호2는 인접호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되니, 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 현관문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치는 층별 호수표기 등 현장 조사된 내용 및 본건 법원경매 전례를 참고 하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부와 현황이 불일치함(현관문에는 지층 102호로 표기되어 있음)
부촌4차아파트외 가로주택정비사업에 속해있어 경매참여시 사업진행 단계 및 낙찰시 법률관계(현금청산 등)등에 대한 자세한 내용은 위 가로주택정비사업 주체에 문의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경5870 (4)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 140-31 덕성주택 나동 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 32.46㎡ (약 9.82평)

토지지분: 32.46㎡ (약 9.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물지분: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 건물개요

건축연도: 1988년 8월 19일 (준공일 기준)

구조: 벽돌구조, (철근)콘크리트 슬래브 지붕

층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건은 지층 1호)

전체 세대수: 6세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 혼합지역으로 판단됨. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 지하철역과의 접근성은 언급되지 않았으나, 대중교통망은 무난한 것으로 평가됨.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 정방형 또는 사다리형으로, 본건 건물의 부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본건 서측 또는 남동측으로 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당함. 또한, '부촌4차아파트외 가로주택정비사업' 사업시행구역에 속해 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당, 가압류, 강제경매 개시 결정이 등기되었으나, 대부분 말소 대상 권리로 정리되어 있음. 말소기준권리는 2014년 12월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권이며, 이에 따라 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임. 채권 총액은 약 104,987,995원으로 감정가와 유사한 수준임.

3.2. 임차인현황

본건의 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었음. 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 본건이 속한 덕성주택 나동은 다세대 주택으로 이용되고 있으나, 일부 다른 건물 및 호수의 이용 상태가 판매 및 영업시설, 오픈상가 등으로 언급된 점으로 보아 복합적인 상권 특성을 가지고 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

행정복지센터, 전철역(송내역 인근) 등 공공시설 및 교통시설 접근성이 보통 수준임. 주변 주거 환경은 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 현황 불일치

건축물대장상 지층 1호로 등재되어 있으나, 현관문에는 지층 102호로 표기되어 있는 등 공부와 실제 현황 간 호수 표기가 상이함. 외부 표기와 건축물현황도의 호별 위치가 일치하지 않는 점은 확인이 필요함.

6.2. 가로주택정비사업 관련 사항

본건이 '부촌4차아파트외 가로주택정비사업'에 속해 있어, 경매 참여 시 사업 진행 단계, 낙찰 시 법률 관계(현금 청산 등)에 대한 상세 내용은 해당 사업 주체에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 함. 이는 향후 재산권 행사 및 예상치 못한 추가 부담 발생 가능성이 있는 중대한 사안임.

6.3. 기타 특이사항

건축물대장상 건축물 현황도 미비치, 호별 위치 표기 불명확 등의 문제가 있을 수 있음. 또한, 일부 호수(기호2)는 인접 호수에서 점유하고 있는 것으로 조사되었다는 점은 본건과 직접적인 관련은 없으나, 건물 내 복잡한 관계를 시사할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점으로는 일반적인 주거지역 내 위치, 보통 수준의 교통 및 편의시설 접근성, 비교적 양호한 감정가 대비 면적이 있음. 단점으로는 공부와 현황의 불일치, 특히 '가로주택정비사업'이라는 중대한 사업 구역 내 포함되어 있어 사업 진행 상황 및 낙찰 시 법률 관계에 대한 불확실성이 매우 높다는 점임. 또한, 임대 관계가 미상이며, 정확한 호수 확인이 필요하다는 점도 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 가치 상승 요인

가로주택정비사업이 성공적으로 완료될 경우, 사업 진행 단계에 따라 지분 가치 상승을 기대할 수 있음. 사업 주체와의 긴밀한 소통을 통해 현금 청산 또는 재개발 참여 시의 잠재적 이익을 면밀히 검토해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 제안

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식과 층수(지층)의 다세대 주택(1986년식, 35.94㎡)이 6,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가는 105,000,000원으로 상당한 차이를 보임. 또한, 1997년식 및 2002년식의 다세대 주택이 12,400만원에서 14,000만원에 거래된 사례는 본건의 연식 및 층수를 고려할 때 직접적인 비교가 어려움.

가로주택정비사업의 불확실성과 공부와의 현황 불일치 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 함. 사업 진행 단계 및 예상되는 현금 청산 가치, 또는 재개발 참여 시의 기대 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현 시세 및 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 입찰 범위는 75,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됨.

리스크 분석 및 사업 주체와의 협의 결과에 따라 최적의 입찰가가 달라질 수 있음을 유의하며, 85,000,000원 (8천5백만원) 을 제안가로 고려해 볼 수 있으나, 이는 사업진행 단계 및 예상되는 현금청산 가치에 따라 크게 변동될 수 있음. 투자를 결정하기 전, 가로주택정비사업 주체와 직접 소통하여 사업 현황 및 낙찰자의 법률 관계를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.