나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5870 [5] 경기도 부천시 오정구 오정동 OOOOO OOOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""오정동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호외 1개호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호외 1개호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 2층 122호외 4개호로서,

외 벽 : 복합판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 판매 및 영업시설임.

이용상태

공히 다세대주택임.

이용상태

공히 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 문화및집회시설, 업무, 운동시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 4면으로 도로에 접해있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(부촌4차아파트외 가로주택정비사업 사업시행구역)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나, 현관문에 지층 102호로 표기되어 있음.(지층 2호는 지층 101호로 표기되어 있음)

2) 본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해있어 경매참여시 사업진행단계 및 낙찰시의 법률관계 등에 유의하시기 바람.

3) 본건은 법원의 경매를 위한 평가로서, 현금청산 및 담보·보상 등 타 목적의 평가와는 평가가액이 상이 할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 오픈상가로서, 후첨 ‘사진용지’와 같이 경계표지, 바닥표지 및 건물번호표지가 설치되어 있지 아니한 상태임.

3) 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지 여부에 대하여 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 본건 기호2는 인접호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되니, 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 현관문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치는 층별 호수표기 등 현장 조사된 내용 및 본건 법원경매 전례를 참고 하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관문에 호수 표기가 없는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경5870 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 562-3 한양다세대 지층1호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지지분: 31.000000000000004㎡ (약 9.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

건물지분: 34.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 1호 (1986년 11월 11일 사용승인)

주요구조: 벽돌구조 (외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 새시 창호)

1.4. 감정가

감정가: 58,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "원종2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됨.

또한 "오정동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(예림유치원), 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 및 근저당권, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리(국민은행 근저당 2014-02-10)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

채권자 서영숙에 의한 강제경매로 진행 중임.

총 등기부 채권액 합계: 66,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김문수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 김문수는 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음. "원종2동 행정복지센터" 및 "오정동 행정복지센터" 등 공공시설과 인접하여 생활 편의성은 보통 수준임.

4.2. 토지 이용 현황

토지는 정방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 도로에 접해 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임. 대중교통 이용이 용이하여 시내 접근성이 양호함.

5.2. 교육 시설

인근에 유치원(예림유치원) 등이 소재하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

현관문에는 호수 표기가 없는 상태이며, 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나 현관문에는 지층 102호로 표기되어 있어 호수 표기에 혼동이 있을 수 있음. 또한 외부 표기(현관문 표시)와 집합건축물대장상 건축물 현황도의 호별 위치가 상이함.

6.2. 기타 특이사항

임대관계는 미상임.

현관문에 호수 표기가 없는 상태임.

6.3. 정비사업 관련

본건은 "부촌4차아파트외 가로주택정비사업"에 속해있어 경매 참여 시 사업 진행 단계 및 낙찰 시 법률 관계 등에 유의가 필요함. 이는 향후 재개발 가능성과 함께 사업 진행에 따른 복잡성이 존재할 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 58,000,000원이지만 최근 실거래 사례들을 볼 때 시세는 이보다 상당히 높게 형성되어 있음. 건물 내외부 표기와 공부상의 호수 표기 차이, 그리고 가로주택정비사업 구역 내에 포함되어 있다는 점은 주의해야 할 사항임. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 분석됨.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 존재함.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 가로주택정비사업 구역 내에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원이지만, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가를 분석한 결과, 34.50㎡(약 10.44평)의 건물 면적을 기준으로 3.4백만원 ~ 4.0백만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있음. 이를 바탕으로 추정된 시장가는 약 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 판단됨.

감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 권리 관계는 매각으로 소멸되고 인수되는 보증금 또한 없는 점을 고려할 때, 시장가에 근접한 수준의 입찰을 고려해볼 수 있음.

가로주택정비사업의 진행 상황 및 불확실성을 감안하더라도, 현재 시장가를 반영한 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 제시함. 이는 감정가의 약 1.9배 수준이며, 시장 가치와 유사한 수준임.

혐오시설은 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 확인되지 않았음.

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