나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5870 [2] 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층249호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""원종2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 ""오정동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 지층 비02호외 1개호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호외 1개호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 2층 122호외 4개호로서,

외 벽 : 복합판넬 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 판매 및 영업시설임.

이용상태

공히 다세대주택임.

이용상태

공히 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 문화및집회시설, 업무, 운동시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 4면으로 도로에 접해있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(부촌4차아파트외 가로주택정비사업 사업시행구역)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 지층 1호로 기재되어 있으나, 현관문에 지층 102호로 표기되어 있음.(지층 2호는 지층 101호로 표기되어 있음)

2) 본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 속해있어 경매참여시 사업진행단계 및 낙찰시의 법률관계 등에 유의하시기 바람.

3) 본건은 법원의 경매를 위한 평가로서, 현금청산 및 담보·보상 등 타 목적의 평가와는 평가가액이 상이 할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 오픈상가로서, 후첨 ‘사진용지’와 같이 경계표지, 바닥표지 및 건물번호표지가 설치되어 있지 아니한 상태임.

3) 본건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지 여부에 대하여 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 본건 기호2는 인접호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되니, 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 현관문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치는 층별 호수표기 등 현장 조사된 내용 및 본건 법원경매 전례를 참고 하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건은 오픈상가로서 경계표지, 바닦표지 및 건물번호표시가 설치되어 있지 아니한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5870 (2)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층 249호

* 구분: 집합건물

* 용도: 판매시설

* 건물명: 뉴코아중동백화점

* 토지 면적: 1.21㎡ (약 0.36평)

* 토지 지분: 1.211㎡ (약 0.36평)

* 건물 면적: 3.92㎡ (약 1.19평)

* 건물 지분: 3.92㎡ (약 1.19평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 20,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서

2. 입지조건

2.1. 소재지및규모

* 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 461번지, 뉴코아중동백화점 내 2층 249호에 위치한 구분건물입니다.

* 집합건축물대장상 해당 호수의 전유면적은 3.92㎡ (약 1.19평)이며, 토지 지분은 1.211㎡ (약 0.36평)입니다.

2.2. 주변환경

* 본건이 소재한 뉴코아백화점은 부천시 중동 지역의 상업 중심지에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 도시적인 환경을 이루고 있습니다.

* 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 교통여건

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 전철역 이용도 가능한 것으로 조사되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 토지이용계획

* 본건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구) 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지는 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5870 (2)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서

3.2. 말소기준권리및채권현황

* 말소기준권리는 2024년 11월 1일 접수된 서영숙씨의 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2024타경5870)입니다.

* 해당 경매의 채권액은 128,516,178원입니다. (채권자 서OO = 서영숙으로 추정)

* 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 전체 채권액 합계가 아닌 특정 내역을 의미할 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는권리

* 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다 (지상권 등).

* 따라서, 매각으로 인해 기존의 권리관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인: 최재숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 해당 없음

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최재숙씨는 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부요약

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 소유권 이전 등의 등기가 여러 차례 있었습니다.

* 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가유형및입점위치

* 본건은 대형 백화점(뉴코아중동백화점) 내부에 위치한 판매 및 영업시설입니다.

* 2층이라는 위치는 비교적 접근성이 양호하며, 백화점의 집객 효과를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

4.2. 주변상업시설

* 뉴코아백화점 주변은 부천시 중동 지역의 핵심 상업 지구 중 하나로, 다양한 쇼핑몰, 상가, 금융 시설 등이 밀집해 있습니다.

* 유사한 판매시설 및 근린생활시설이 다수 존재합니다.

4.3. 업종및이용현황

* 집합건축물대장상 본건은 판매 및 영업시설로 이용 가능합니다.

* 백화점 내 상가로서, 의류, 잡화, 서비스 등 다양한 업종이 입점 가능하며, 유동인구 흡수에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 백화점 내부에 푸드코트, 식당가, 은행 ATM, 편의점 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상업 지구 내에도 은행, 병원, 각종 상점 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 주거환경

* 본건 주변으로는 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어, 백화점 및 상가 이용객의 배후 수요가 존재합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 물건식별및명도관련

* 본 건은 오픈 상가로서 경계 표지, 바닥 표지, 건물 번호 표시가 설치되어 있지 않아 정확한 호수 식별에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 결과, 외부 표기와 집합건축물대장상 건축물 현황도의 호별 위치가 상이한 경우가 조사되었습니다.

* 인접 호수에서 일부 점유하고 있는 것으로 조사되어 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 법률및사업관련

* 본 건이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권의 대상이 되는지에 대해 경매 진행 시 유의해야 할 필요가 있습니다. 이는 소유권의 법적 안정성과 관련될 수 있습니다.

* 본 건은 ‘부촌4차아파트외 가로주택정비사업’에 포함되어 있어, 해당 사업의 진행 단계 및 낙찰 이후의 법률관계(보상, 이주 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 사업 추진에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타미확인사항

* 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자 및 임대차 계약 여부를 추가 확인해야 합니다.

* 공동담보로 묶인 물건이므로, 다른 담보 물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본건은 부천시의 주요 상업 지구 내 대형 백화점에 위치하여 잠재적인 집객력과 상권의 이점을 가집니다.

* 하지만 오픈 상가로서 호수 식별의 어려움, 구분소유권의 법적 명확성, 그리고 가로주택정비사업과의 연관성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크로 인해 명도 및 소유권 행사 과정에서 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 채무는 없어 보이나, 명도 및 법적 문제 해결 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 부천시 상업 중심지에 위치한 백화점 내 상가라는 점.

* 감정가 2천만원으로 소액으로 투자 참여가 가능하다는 점.

* 향후 상권의 발전 가능성.

9. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 공개된 감정가 외에, 상기 기술된 다양한 잠재적 리스크(오픈상가, 구분소유권 문제, 가로주택정비사업 등) 해소를 위한 예상 비용, 유사 물건의 실제 거래 사례, 주변 상가의 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 단, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 방문 및 관련 법률 전문가의 자문을 통해 리스크를 충분히 인지하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

* 리스크 해소 비용 및 추가적인 제반 비용을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.