나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51835 [1] 경기도 김포시 걸포동 걸포2지구2블록1로트 한강파크뷰우방아이유쉘 109동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 걸포동 소재 "걸포초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 남서측 근거리에 걸포북변역(김포골드선)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 앙호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제15층 제1504호로서
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 광면적의 사다리형 토지로서 현황 공동주택 및 부대복리시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역(걸포2지구) 등임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 걸포2지구 도시개발사업구역 내 공급된 아파트이며, 토지 지적정리 및 확정지번이 부여되지 않은 관계로 공부 상 소재지는 블록지번으로 등재되어 있고, 등기사항전부증명서 상 대지권이 등재되지 않은 상태임. 향후 토지 준공 시 대지권 정리가 필요한 상태로 구분소유의 대상이 되는 건물부분과 토지의 적정 대지권을 포함하여 일괄하여 평가하되, 후첨 감정평가명세표 상 토지와 건물부분의 가격배분액을 표시 하였으니 입찰 시 대지권 등재 관련 사항에 대하여 반드시 확인하시기 바람.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이나 평가 및 매각에 각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경51835 (1)

소재지: 경기도 김포시 걸포동 한강파크뷰우방아이유쉘 109동 15층 1504호

용도: 아파트

건물면적: 84.92㎡ (약 25.68평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음, 대지권 미등기 상태)

감정가: 555,000,000원 (5억 5천 5백만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 애OOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 4월 29일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 걸포동 소재 "걸포초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 남서측 근거리에는 걸포북변역(김포골드선)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제15층 제1504호입니다.

인접 도로상태

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역(걸포2지구)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 07월 31일 접수된 하나은행 근저당(을1)입니다.

총 채권액

등기부채권 총액은 822,969,192원입니다.

인수되는 권리

모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 명도 시 문제 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항

중복사건, 대지권미등기, 도시개발구역, 유동화물건.

주의사항

대지권 미등기 상태이나 평가 및 매각에 포함되어 있습니다. 향후 토지 준공 시 대지권 정리가 필요합니다. 또한, 채무자 겸 소유자가 분양대금을 모두 납부하였는지 여부는 공급 계약서상 분양사(주식회사 우방 또는 주식회사 우방건설산업)에 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준)

* 75.9453㎡ (약 23평) / 13층: 49,250,000원 (4억 9천 2백 5십만원)

* 84.8318㎡ (약 25.66평) / 17층: 54,000,000원 (5억 4천만원)

* 84.8922㎡ (약 25.67평) / 3층: 51,500,000원 (5억 1천 5백만원)

본건 면적 (84.92㎡, 약 25.68평)은 최근 매매 사례와 유사합니다.

시세 범위는 약 49,250만원에서 54,000만원이며, 본건 감정가 55,500만원은 최근 시세 상단과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

아파트명: 한강파크뷰 우방아이유쉘아파트

주소: 경기도 김포시 걸포동 298-38

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019-04-29)

총 동수: 9동

총 세대수: 540세대

층수: 본건 15층 (총 18층)

주변 교육 시설: 걸포초등학교 북측 인근에 위치합니다.

편의시설: 주위 상가점포가 혼재하고 있으며, 인근 버스정류장 및 걸포북변역 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 주변 지역에서 쓰레기 소각장, 데이터센터, 군사시설 보호구역 해제 등의 이슈가 있었으나, 현재 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 도시개발구역(걸포2지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

토지 준공 후 대지권 정리가 필요하며, 이 과정에서 추가 비용 또는 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다. 또한, 채무자 겸 소유자의 분양대금 완납 여부도 중요한 확인 사항입니다.

내부 구조 미확인

현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 건축물대장, 주변 탐문 등으로 추정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

중복 사건

동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재하여 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상

임차인 박 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (대항력 없음으로 명시되었으나 주의 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 역세권에 위치한 신축급 아파트로 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대지권 미등기 상태, 내부 구조 미확인, 채무자 겸 소유자의 분양대금 완납 여부 등 명확히 확인하고 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다.

감정가가 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준이므로, 입찰 시 이러한 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

김포 골드라인 걸포북변역 도보권(근거리)으로 대중교통 이용이 편리합니다.

2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

대지권 미등기 문제가 해소될 경우, 향후 재산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 555,000,000원

최근 매매 시세: 515,000,000원 ~ 540,000,000원 (84.92㎡ 기준, 중간값 약 527,500,000원)

인수 보증금: 0원

고려사항: 대지권 미등기, 내부 구조 미확인, 분양대금 완납 여부 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가가 필요합니다. 시세 하단 및 감정가 대비 할인율을 고려할 때, 510,000,000원 ~ 525,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 권리 관계 변동, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.