나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31432 [1] 경기도 김포시 마산동 675-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.01.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

연번1(마산동 675-6)토지
김포시 마산동 소재 김포지하철 ""김포골드라인 마산역"" 남측인근에 위치하는 토지로서 인근은 주상용 건물 위주의 주상지대임.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
김포시 대곶면 소재 ""대곡초등학교"" 북측인근에 위치하는 자연림으로서 인근은 소규모 공장, 임야 및 농경지 등이 혼재된 농촌지대임.

교통상황

연번1(마산동 675-6) 토지
김포지하철 ""김포골드라인 마산역"" 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통상황 편리한 지역임.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
수도권외곽순환로 대곶I.C와 대곶면 지역을 연결하는 대곶북로변에 위치하여 대중교통상황 보통인 지역임.

형태 및 이용상태

연번1(마산동 675-6)토지
정방형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며 주상용 건물의 부지로 이용중임.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
부정형 완경사지 임야로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

연번1(마산동 675-6)토지
서측으로 소로에 접함.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
세로(불) 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1(마산동 675-6)토지
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(모든 축종 제한),(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법) 내 토지임.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 군사기지 및 군사시설 보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 준보전산지(산지관리법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 하수처리구역(하수도법), 내 토지임.

제시목록 외의 물건

연번1(마산동 675-6)토지
없음.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
본묘 2기 소재함.

공부와의 차이

연번1(마산동 675-6)토지
없음.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
분묘 2기 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번1(마산동 675-6)토지
임대차관계 미상임.


연번3(대곶면 송마리 산105) 임야
임대차관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 건물로서

외벽: 콘크리트 위 석재 등 마감
창호 : 알미늄 및 섀시창호임.

이용상태

1층 : 공부상 용도 일반음식정이나 공실상태임.
2-4층 : 다가구주택 및 단독주택 용도임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있으며, 승용엘리베이터 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 연면적 659.16㎡이나 베란다 확장 및 옥탑(4층 내부계단으로 이용)에 다락방을 설치하는 등 실제건축 연면적은 967.49㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 공부상 연면적은 659.16㎡이나 베란다 확장 및 옥탑에 다락방을 설치하는 등 실제건축 연면적은 967.49㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경31432 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 마산동 675-6 (새주소: 경기도 김포시 김포한강8로174번길 10)

* 감정가: 2,774,397,140원

* 토지1: 경기도 김포시 마산동 675-6, 면적 370.60㎡ (약 112.1평)

* 토지2: 경기도 김포시 대곶면 송마리 산105 (임야)

* 건물: 경기도 김포시 마산동 675-6, 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설

* 공부상 연면적: 659.16㎡ (약 199.4평)

* 실제 건축 연면적: 967.49㎡ (약 292.7평) (베란다 확장 및 옥탑 다락방 설치 포함)

* 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (마산동 토지 및 건물, 송마리 임야 포함 추정)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

* 마산동 부지

* 위치 및 주위환경: 김포지하철 "김포골드라인 마산역" 남측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 위주의 주상지대입니다.

* 교통상황: 김포지하철 "김포골드라인 마산역" 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 정방형 토지로서 인접 토지와 대체로 등고평탄하며, 현재 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등입니다.

* 송마리 임야

* 위치 및 주위환경: 김포시 대곶면 소재 "대곡초등학교" 북측인근에 위치하는 자연림으로서, 인근은 소규모 공장, 임야 및 농경지 등이 혼재된 농촌지대입니다.

* 교통상황: 수도권외곽순환로 대곶I.C와 대곶면 지역을 연결하는 대곶북로변에 위치하여 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지 임야로서 자연림 상태입니다.

* 인접 도로상태: 세로(불) 도로를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 준보전산지 등입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 23일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을23)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 모든 근저당권, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로 확인되는 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 등기되지 않은 권리인 분묘기지권 등은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 전입자: 송

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 전입자: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 전입자: 하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 전입자: 홍

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-10-02

* 확정일자: 2024-10-02

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 마산동 부지 주변은 김포골드라인 마산역을 중심으로 형성된 주상복합 지역으로, 젊은 유동인구가 많고 상업 및 편의시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 주변에 다양한 상점, 식당, 카페 등이 입점해 있어 건물 이용자들의 편의성이 높습니다.

* 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

* 개발 호재: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 지속적인 인구 유입 및 지역 개발에 따른 상권 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 마산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 마산역 주변 상업지구 내 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 마산동 부지 자체는 주상지역에 해당하며, 인근에 대곡초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 송마리 소재 임야에 분묘 2기가 소재하고 있어, 해당 임야가 매각 대상에 포함될 경우 분묘기지권으로 인한 분묘 이전 또는 사용에 대한 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 실제 건축 연면적과 공부상 면적 차이: 공부상 연면적은 659.16㎡이나, 베란다 확장 및 옥탑 다락방 설치 등으로 실제 건축 연면적이 967.49㎡로 약 308㎡ (약 93평) 더 큽니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 추후 이행강제금이 부과되거나 건축물대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수의 채권 및 부채: 등기부상 총 채권액이 상당하며, 이는 경매 절차 진행 중 채무 관계의 복잡성을 시사합니다. (토지 등기부채권 총액: 2,907,500,000원, 건물 등기부채권 총액: 2,539,905,778원)

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않은 세입자가 있으므로, 명도 진행 시 임차인의 권리 주장 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (비록 대항력은 없으나, 관련 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 마산역 역세권에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물과 임야로 구성되어 있으며, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 주상지대 내 위치하여 상업적 가치 또한 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 송마리 임야 소재 분묘기지권, 건물 불법 증축으로 인한 이행강제금 가능성, 그리고 복잡한 채권 관계는 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 김포골드라인 마산역 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 임대 수익 창출: 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다. (단, 임대차 관계 명확화 필요)

* 개발 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,774,397,140원을 기준으로 하되, 상기 언급된 분묘기지권, 불법 건축물(이행강제금 등), 명도 관련 제반 비용, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 리스크 요인별 예상 비용을 상세히 산출하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.