나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35023 [2] 경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 지1층지03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층~지상11층 내 제1층 제104호, 제지1층 제지03호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호(1) 제1종근린생활시설, 기호(2) 제2종근린생활시설 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임. - 본건 중 기호(2)의 경우 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 등에 의거하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35023 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 뷰OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 지1층지03호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액 및 면적

감정가: 75,000,000원

토지면적: 19.71㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.707㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 41.73㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.73㎡ (약 12.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 특이사항

특수물건정보: 토지거래허가구역

토지거래허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25))

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

가축사육제한구역(전부제한구역)

상대보호구역(부천북초-부천교육지원청 문의)

과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물은 북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현재 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2023년 3월 27일 접수된 뷰스테이트관리단의 가압류(권리금액: 941,950,000원)입니다. 이 가압류가 본건 강제경매(2025타경35023)의 근거가 되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (채권총액: 941,950,000원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대내역은 미상입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 7월 31일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명확히 기재되지 않았습니다.)

3.4. 기타 참고사항

기호(2) (본건 지1층지03호로 추정)의 경우, 현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 어려웠습니다. 건축물대장, 외관, 주변 탐문에 의거하여 평가되었으므로, 입찰 시 내부 구조 등은 별도 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원미동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

용도상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 바, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'부천북 초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

인근 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 외국인, 외국법인 등의 경우 별도의 허가를 받아야 거래가 가능합니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25))

6.2. 내부 구조 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 본건(기호(2), 지1층지03호)의 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 도면이 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설 확인 필요

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로, 중로 접합 등 일반적인 도시지역의 개발 제한 및 용도 지역이 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 75,000,000원입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 분석이 깔끔한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 현장 조사 시 내부 구조 확인에 어려움이 있었다는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

부천시 원미구 내 위치하여 지역 내에서의 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸될 가능성이 높아 인수 부담이 적습니다.

8.3. 토지/건물 일괄매각

토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 활용 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 75,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 본건은 유찰 가능성이 있으며, 감정가 대비 70~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상되나, 실제 입찰가는 현장 가치 평가, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 초기 권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원 (실제 입찰은 현장 조사 및 추가 분석 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.