나이스옥션 법원경매 인천 2024타경2458 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-88 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2024.02.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 농어바위 남동측 인근에 위치하며, 주위는
임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 도서지역의 특성상 제반
교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 인접도로 대비 완경사이며 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용
중이었으나 공가상태임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서

·일반음식점부분 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 건물구조
외벽: 치장벽돌 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 알루미늄섀시 창호임.

·탈의실,화장실부분 경량철골조 판넬지붕의 건물구조
외벽: 사이딩 마감,
내벽: 몰탈위 페인트 및 타일 마감,
창호: 플라스틱섀시 창호임.

·부속건물- 주차장,창고부분 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물구조
내벽: 콘크리트 마감,
바닥: 콘크리트 마감임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점, 샤워실 및 탈의실, 화장실 등) 및 지하주차장, 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(옥탑 1층) 포함
물건2는 근린생활시설 및 지하주차장, 창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경2458 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-88

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 샤워실, 탈의실, 화장실 등) 및 지하주차장, 창고

감정가: 690,860,000원

토지면적: 974.00㎡ (약 294.63평)

건물면적: 342.90㎡ (약 103.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (NH농협은행)

1.2. 특이사항

중복사건, 유동화물건으로 분류됩니다.

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(옥탑 1층)이 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치하며, 농어바위 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 임야와 단독주택이 혼재하는 지역으로, 자연환경이 일부 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 도서지역이라는 특성상 전반적인 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로, 인접 도로 대비 완경사를 이루고 있습니다.

현재 상업용 건부지로 이용 중이나, 기준시점 현재 공가 상태입니다.

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 7월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을15)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,992,282,154원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수할 보증금이 있는 임차인은 확인되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 일반음식점, 샤워실, 탈의실, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

건물에는 지하주차장 및 창고 공간도 포함되어 있습니다.

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 단층 건물입니다.

현재 건물은 공가 상태로 이용되지 않고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변이 임야와 단독주택 위주로 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설로서의 역할이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

영흥도 내 위치하므로 관광 시즌에는 유동인구가 증가할 수 있으나, 평시 상권 활성화는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 도서지역 특성상 육지부의 편의시설 접근성은 제한적입니다.

주변에 임야와 주택이 혼재하여 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

(추가적인 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 현장 답사를 통해 상세히 확인해야 합니다.)

5.2. 혐오시설 유무

(추후 실시될 지도 및 외부 검색 결과에 따라 혐오시설 유무 및 종류를 기재합니다.)

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 약 20억 원에 달하는 반면, 감정가는 약 6.9억 원으로 채무 총액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 경매 절차 진행 시 유찰 가능성을 높이며, 최종 낙찰가의 변동성을 키울 수 있습니다.

6.2. 도서지역의 접근성 및 상권 한계

영흥도라는 지리적 특성상 접근성이 낮고, 주변 상권 역시 대규모 상업지구와는 거리가 있어 업종 선택 및 활성화에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공가 상태의 장기화

현재 건물이 공가 상태로, 장기간 방치 시 건물 노후화 및 유지보수 비용 증가, 외부인 출입 등 추가적인 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

부동산 임의경매로 진행 중이며, 다수의 채권 및 압류, 가압류가 설정되어 있습니다. 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 높은 총 채무 금액과 도서지역이라는 입지적 한계, 현재 건물 공가 상태 등은 주요 고려사항입니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 및 건물 일괄 매입

토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어, 개발 또는 재건축 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 가능한 건물 용도

근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환이 가능하며, 지하주차장 및 창고 공간은 부가적인 활용 가치를 제공합니다.

8.3. 영흥도 내 입지

영흥도는 서해안 관광지로 알려져 있어, 관광 시즌이나 주말을 이용한 상업 시설 운영에 잠재적인 가능성을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 채무 총액이 감정가를 크게 초과하는 상황으로, 낙찰가율에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 시세 조사, 건물 상태 및 예상되는 리모델링 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 전문적인 가치 평가가 필수적입니다.

높은 채무 부담과 입지적 제약을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.