나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508377 [2] 인천광역시 부평구 삼산동 464-1 삼산메디캐슬 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 ""인천삼산중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 ""굴포천역"" 이
소재하며, 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 17층 건물내 1층 103호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 각동 및 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508377 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프아이이사일이유동화전문 (근저당권자 정보 기반)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 464-1 삼산메디캐슬 3층 304호

용도: 제시된 정보상 '아파트'이나, 건축물대장상 실제 등록 용도는 '제1종근린생활시설'입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

건물면적: 105.21㎡ (약 31.82평) - 전용면적 기준

건물면적: (분양면적에 대한 명확한 기재는 없음)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 429,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 7호선 '굴포천역'이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난합니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지 형상: 부정형

이용상태: 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (삼산1 택지개발사업지구)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.4. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 17층 건물 내 3층 304호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 샷시창호 등

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2022-06-27 접수, 중소기업은행, 채권최고액 108,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

(물건명세서상 '지상권개요: 없음'으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 대항력있는임차인: 존재하며, 보증금 및 차임에 대한 정보가 미상입니다. 이 점은 본 물건의 주요 인수 위험 요인이므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 인천삼산중학교 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

주변에 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 등이 밀집하여 지역 주민의 수요를 충족하는 상업 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

지하철 7호선 굴포천역과 인접한 역세권으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

주변의 아파트 단지 및 학교의 배후 수요를 기반으로 사무실, 학원, 병의원 등 다양한 업종의 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 다양한 근린생활시설 (마트, 병원, 학원 등)

* 교육 시설 (인천삼산중학교 등)

* 기타 생활 편의 시설

5.2. 교육 및 기타 시설

* 인접한 인천삼산중학교로 인해 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 7호선 굴포천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제가 존재하며, 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이는 명도 과정에서 추가 비용 또는 분쟁 발생 가능성을 내포하므로, 임차인과의 명확한 소통 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 유동화 물건으로, 채권자의 적극적인 권리행사가 예상됩니다.

6.3. 물건 특이사항

* 본 물건은 '중복사건'으로, 관련 서류 및 진행 경과를 세밀하게 확인해야 합니다.

* 공부상 용도(아파트)와 건축물대장상 실제 등록 용도(제1종근린생활시설)가 상이합니다. 이는 금융기관 대출, 사업 인허가, 실질적 사용 가능 범위 등에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 주변 지역의 쓰레기 무단 투기, 건설 소음 등 일부 민원 보도가 있었으나, 본건 건물과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

* 지하철 7호선 굴포천역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성 보유

* 풍부한 배후 주거 단지와 학교를 통한 안정적인 수요층 확보 가능

* 근린생활시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력

7.2. 활용 가능성

* 사무실, 학원, 병의원 등 다목적 근린생활시설로서의 가치

* 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상

8. 종합 의견

8.1. 물건 평가

인천 부평구 삼산동의 역세권에 위치한 본 물건은 편리한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 근린생활시설입니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재 및 불분명한 임대 조건, 공부상 용도와 실제 등록 용도 간의 차이는 본 물건의 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8.2. 권고 사항

* 대항력있는 임차인에 대한 상세 임대차 계약 내용, 보증금, 차임 등 모든 정보를 사전에 철저히 파악해야 합니다.

* 본 건물의 실제 이용 현황 및 건축물대장상 등록 용도(근린생활시설)에 따른 사업자 등록, 인허가 사항을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 중복사건 및 유동화 물건의 특성을 감안하여 관련 법적 절차 및 서류를 면밀히 검토하시길 권장합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 429,000,000원을 기준으로 하되, 현재 파악된 권리관계, 임차인 현황, 그리고 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 입찰가 산정 시에는 본 물건의 잠재적 가치와 파악된 리스크를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 전략이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 자문을 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.