나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509617 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층620호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역' 서측 인근에 위치하며 부근은
산업단지, 소규모 공장 및 지식산업센터 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 주안국가산단
역)이 소재합니다.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕 14층 중
6층 618호·6층 619호·6층 620호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감.
내벽: 페인팅 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지를 공장(주안제이타워2차지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 30m, 20m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.
1.])<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-공장(지식산업센터)
-경계벽을 제거하고 618호, 619호와 일괄 사용한것으로 보이나, 경계벽 복원이 가능하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509617 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층 620호

신 주소: 인천광역시 미추홀구 방축로 312, 6층 620호 (주안동, 주안 J TOWER 2차 지식산업센터)

용도: 지식산업센터

감정가: 298,000,000원

토지면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.419000000000004㎡ (약 7.08평)

건물면적: 91.76㎡ (약 27.76평)

건물지분: 91.76㎡ (약 27.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

건축물 정보:

건물명: 주안 J TOWER 2차 지식산업센터

총 층수: 14층

해당 층: 6층

구조: 기타콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕

주 용도: 공장 (지식산업센터)

준공일: 2019년 01월 28일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역' 서측 인근에 위치합니다.

부근은 산업단지, 소규모 공장 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로, 산업단지 인프라를 공유합니다.

차량으로의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 주안국가산단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 및 동측으로 각각 폭 약 30m, 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자는 중소기업은행입니다.

말소기준권리는 2021년 03월 18일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

본 건 매각으로 인해 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 05월 02일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

김 님은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,242,590,274원

1.3. 상권분석

본 물건은 주안국가산업단지 내에 위치하여, 산업단지 관련 기업체 및 종사자를 주요 고객으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터 및 공장이 밀집해 있어 잠재적인 수요층 확보가 가능합니다.

인천2호선 주안국가산단역이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

산업단지 내 상업시설 이용이 가능하며, 주거 편의시설은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

교통은 인천2호선 주안국가산단역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있습니다.

주변 환경은 공장 및 지식산업센터 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변을 탐문한 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일체 사용: 본건은 경계벽을 제거하여 인접 호실(618호, 619호)과 일괄 사용한 것으로 판단되나, 경계벽 복원이 가능하고 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 공실 위험: 지식산업센터 특성상 경기 변동 및 지역 내 공급량에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

* 시설 노후화: 준공된 지 비교적 얼마 되지 않은 신축 건물이나, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 주안국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 우수하고 산업단지 내 기업 수요를 기반으로 한 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 일체 사용 흔적은 있으나 복원 용이성이 높아 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 산업단지 내 핵심 입지

* 인천2호선 역세권으로 뛰어난 대중교통 접근성

* 안정적인 권리관계 (낙찰 후 인수 부담 없음)

* 산업단지 활성화 및 기업 이전 시 임대 수요 증가 기대

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 298,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시세, 주변 유사 물건의 실거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

본 건은 임의경매로 채권자의 채권액이 높아 유찰 가능성도 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 리포트에서는 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하더라도, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 결정 전에 전문가와 상담하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.