나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509617 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층619호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역' 서측 인근에 위치하며 부근은
산업단지, 소규모 공장 및 지식산업센터 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 주안국가산단
역)이 소재합니다.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕 14층 중
6층 618호·6층 619호·6층 620호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감.
내벽: 페인팅 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지를 공장(주안제이타워2차지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 30m, 20m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.
1.])<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-공장(지식산업센터)
-경계벽을 제거하고 618호, 620호와 일괄 사용한것으로 보이나, 경계벽 복원이 가능하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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3.

사건번호: 인천지방법원 2025타경509617 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 내역 기반)

1.2. 소재지 및 건물 정보

2.

3.

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10, 주안제이타워2차지식산업센터 6층 619호

건물명: 주안 J TOWER 2차 지식산업센터

구조: 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕, 14층 건물 중 6층

용도: 지식산업센터 (공장)

주요 설비: 공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등

1.3. 면적 및 가격 정보

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3.

감정가: 298,000,000원

토지 면적: 23.42㎡ (약 7.09평)

토지 지분: 23.42㎡ (약 7.09평)

건물 면적: 91.76㎡ (약 27.78평)

건물 지분: 91.76㎡ (약 27.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물대장상 연면적: 61,267.07㎡

2. 입지조건

2.

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2.1. 위치 및 주변 환경

2.

3.

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '주안국가산단역' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 산업단지, 소규모 공장 및 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

2.

3.

차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 동측으로는 폭 약 30m, 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

인천2호선 주안국가산단역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성 또한 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

2.

3.

지역 지구: 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 개요

2.

3.

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 3월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)으로 확인됩니다.

말소기준권리 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 주요 사항

2.

3.

등기부채권 총액: 1,242,590,274원

주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 주식회사하나그래픽 (2019.03.18)

* 근저당: 중소기업은행 (660,000,000원, 2021.03.18, 말소기준권리)

* 근저당: 강정화 (150,000,000원, 2023.10.20, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (297,000,000원, 2024.11.15, 말소)

* 가압류: 중소기업은행 (135,590,274원, 2024.12.20, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.04.14, 말소)

* 압류: 미추홀구 (2025.04.15, 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (579,653,915원, 2025.05.29, 본건)

* 압류: 인천세무서장 (2025.12.09, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

2.

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인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 잔금 납부 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하여야 합니다.

4. 상권분석

2.

3.

본 물건이 위치한 주안동 일대는 산업단지 및 다수의 지식산업센터가 밀집된 지역으로, 관련 업종 사업체 간의 시너지 효과를 기대할 수 있는 배후 상권입니다.

주안국가산단역 인근에 위치하여 업무 편의 및 근로자들의 접근성이 양호하며, 관련 지원 시설 및 서비스업 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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3.

교통: 인천2호선 주안국가산단역을 도보로 이용 가능하며, 단지 주변 버스 정류장을 통해 광역 및 시내 이동이 편리합니다.

주변 환경: 대규모 산업단지 내 위치하여 생활 편의시설보다는 산업 활동을 지원하는 시설이 주로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

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6.1. 건물 이용 관련

2.

3.

본 호실은 경계벽을 제거하여 인접한 618호, 620호와 일괄 사용한 것으로 추정됩니다.

감정평가서에 따르면 경계벽 복원이 가능하며 과도한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되나, 매수인은 실제 복원 가능성, 소요 비용 및 기간 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

내부 이용 상태가 원상 복구가 필요할 경우, 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

2.

3.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 잔금 납부 후 예상치 못한 유효 임차인이 발견될 경우 명도 과정에서 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 업종 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 주안제이타워2차지식산업센터 내 6층 619호로, 총 면적 91.76㎡(약 27.78평) 규모의 지식산업센터입니다.

인천2호선 주안국가산단역 인근의 산업단지 내 핵심 입지를 확보하고 있으며, 교통 여건 또한 우수합니다.

등기부상 모든 권리관계는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정으로, 권리상 매우 안전한 물건입니다.

다만, 인접 호실과의 일괄 사용으로 인한 경계벽 철거 및 임대차 관계 미상 여부는 낙찰 후 확인 및 처리가 필요한 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

인천 2호선 주안국가산단역 초역세권 입지로, 우수한 교통망을 기반으로 한 접근성.

산업단지 내 지식산업센터로서 관련 기업과의 사업적 연관성 및 시너지 효과 기대.

말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되어 명확하고 안전한 소유권 이전 가능.

일괄 사용 중인 호실에 대한 경계벽 복원을 통해 공간 활용도 증대 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

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3.

본 건의 감정평가는 298,000,000원입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향, 경쟁 입찰자들의 예상 참여 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.