나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509630 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 22층2202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재,'청라호수공원' 서측 인근에 위치하는 인천청라 골드클래스1차 오피스텔 19층 1902호외로서, 부근은 다수의 주상복합오피스텔 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층건내 19층 1902호외로서,
외벽 : 범량판넬 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

1902호: 업무시설(오피스텔).
2202호: 업무시설(오피스텔).

설비내역

열병합시설에 의한 지역난방이며, 승강기, 스프링쿨러, 화재경보기 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 주상복합오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 노폭 약25m와 서측 노폭 약15m의 아스팔트 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509630 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 22층2202호

용도: 오피스텔

건축연도: 2021년

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 175,000,000원 (17,500만원)

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 5.28㎡ (약 1.60평)

토지지분: 5.2845㎡ (약 1.60평)

건물면적 (전용면적): 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.9938㎡ (약 9.07평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 소재지 및 주변환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라호수공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다수의 주상복합오피스텔 및 상가가 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

차량 출입 및 주정차가 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 노폭 약 25m, 서측으로는 노폭 약 15m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

해당 토지는 특별계획구역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 09월 06일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦은 날짜에 설정된 모든 후순위 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액은 487,196,278원으로, 감정가를 상당히 초과하는 금액입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 이시아 씨가 2024년 07월 01일에 전입하였으며, 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원에 거주 중입니다. 그러나 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자 및 배당신고일자에 대한 정보는 일부 누락되어 있습니다.

1.3. 3. 권리 인수 여부

부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 이시아 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 기재가 있으나 구체적인 내용은 없어 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 정보

본 물건이 속한 인천청라골드클래스1차오피스텔은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.4. 2. 지역 상권 특성

청라호수공원 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주상복합 오피스텔과 상가가 밀집해 있어 주거 및 업무 수요가 풍부합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

인근 상업지역에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 2. 환경적 이점

청라호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리관계 리스크

총 채권액(약 4.87억원)이 감정가(약 1.75억원)를 훨씬 상회합니다. 이는 채권자들이 채권 회수에 어려움을 겪었음을 시사하며, 경매 낙찰가가 감정가 대비 낮을 가능성을 내포합니다.

1.6. 2. 명도 리스크

임차인 이시아 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 원만한 명도를 위한 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3. 시장 리스크

해당 지역에 오피스텔 및 상가 공급이 많아 공실 경쟁이 발생할 수 있으며, 시장 상황에 따른 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 청라호수공원 인근 중심상업지역의 우수한 입지.

* 주변 상권 발달로 인한 높은 생활 편의성.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화.

* 최근 거래가 대비 저가 매수 기회 잠재.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 청라동의 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 리스크도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과,

* 2025년 4월: 13,900만원 (11층), 14,320만원 (19층)

* 2025년 2월: 14,000만원 (7층)

으로 거래되었습니다. 해당 물건은 22층으로, 최근 최고가인 1억 4,320만원 수준을 기준으로 삼되, 취득세, 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.