나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50851 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충북 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명사거리" 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제7층 제711호로서(사용승인일: 2015.08.26) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 왕복 6차선 포장도로 및 폭 약 6m,8m 내외의 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭15m이상주된도로변에한함)),대로1류(폭35m~40m)(접합),소로2류(폭8m~10m)(접합),소로3류(폭8m미만)(접합)가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>중점경관관리구역(연락처:청주시청건축디자인과043-201-2553)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 115,000,000원, 임차권자 윤소원)이 등기되어 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

선순위 주택임차권자(전세사기피해자) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 청주지방법원 2026타경50851 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 7층711호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 이용중)

건축물 정보: 철근콘크리트조, 지하2층 지상20층, 사용승인일 2015.08.26

토지면적 (지분): 7.17㎡ (약 2.17평)

건물면적 (전용면적): 42.85㎡ (약 12.98평)

감정가: 96,000,000원

1.3. 감정평가 요약

감정평가액: 96,000,000원

토지 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 20층 건물 중 제7층 제711호입니다.

사용승인일은 2015년 8월 26일입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

2.4. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 북측, 동측, 남측으로는 왕복 6차선 포장도로 및 폭 약 6~8m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선 3M), 대로1류(폭 35~40m), 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

현재 이용 상태와 공부상 현황의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2026년 8월 3일 접수된 청주지방법원의 강제경매 개시 결정 (채권자: 윤OO, 채권액: 115,113,980원)입니다.

강제경매 개시 결정 등기 외에 선순위 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤소원

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 28일

확정일자: 2024년 3월 7일

배당신고일자: 2026년 6월 1일

대항력: 있음

비고: 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 본 임차인은 대항력이 있으며 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 강제경매(2026.08.03 접수)보다 선순위로 판단되는 주택임차권(을구 3번, 2026.06.01 접수, 윤소원, 보증금 115,000,000원)이 존재합니다.

본 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

결론적으로, 본 건의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 외에 인수 보증금 115,000,000원이 추가될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린시설

대상 물건이 위치한 봉명동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에 필요한 편의시설 및 상업 시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하여 시내외 접근성이 양호합니다.

주변 아파트 단지 및 상가 지역 내 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설들을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤소원 씨의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액으로, 총 취득 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 전세사기 피해자 관련

임차인이 '전세사기 피해자'로 분류될 가능성이 있다는 점은 주의를 요합니다. 이는 향후 명도 절차나 보증금 처리 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하나, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 규제가 적용되므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. (현재 이용상태와 공부상 차이는 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 복잡하며, 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다.

임차인이 전세사기 피해자로 분류될 가능성까지 언급되고 있어, 낙찰 후 명도 및 보증금 처리에 매우 신중한 접근과 철저한 법률적 검토가 요구됩니다.

부동산 자체의 물리적 가치 대비 인수해야 할 채무액이 높아, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 위험 부담이 큰 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

현재로서는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하고, 모든 권리가 소멸되는 상황이 발생한다면 감정가 이하의 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 여지가 있을 수 있습니다.

하지만 제공된 정보에 따르면 임차권이 인수되므로, 이러한 조건 하에서는 일반적인 투자 관점으로 접근하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(41.49㎡)의 오피스텔이 2024년 8월에 75,000,000원에 거래되었으며, 더 넓은 면적(51.43㎡)은 2024년 4월에 90,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 42.85㎡이므로, 현 시세는 약 75,000,000원에서 78,000,000원 수준으로 판단됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 75,000,000원으로 제안합니다.

주의: 본 입찰가는 순수하게 물건의 시장 가치만을 반영한 것이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가 외에 인수 보증금 115,000,000원을 포함하여 총 약 190,000,000원 (75,000,000원 + 115,000,000원)이 될 수 있습니다. 이는 물건의 현재 시장 가치보다 훨씬 높은 금액이므로, 입찰 시 반드시 이 점을 유의하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.