나이스옥션 법원경매 부산 2022타경58492 [1] 부산광역시 동래구 안락동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 안락동 소재 "한전동래지점" 북서측 인근에 위치하는 안락펠리체 제9층
제902호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 동해선 "안락역"이 소재하는 등
전반적인 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 제9층 제902호로서
외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 미장스톤 등 마감.
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 기계식주차설비, 도시가스
에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 안락동 592-13
: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호
구역(2014-07-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

2-5) 안락동 581-4, 582-6, 583-17, 583-20
: 공히 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)
(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호구역(2014-07-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란
하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정
하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경58492 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 592-13, 안락펠리체 9층 902호 (도로명 주소: 부산광역시 동래구 명안로9번길 13, 9층 902호)

건물명: 안락펠리체

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 12층

본건 층수: 9층

건축일자: 2018년 10월 19일 (준공)

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 9.88㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.880193598963835㎡ (약 2.99평)

건물면적(전용면적): 38.65㎡ (약 11.69평)

건물 지분: 38.65㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 용도 및 감정가

용도: 오피스텔 (업무시설/주거용 오피스텔)

감정가: 143,000,000원

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO (본건 임차인 주경원이 경매 신청)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 동래구 안락동 소재 "한국전력공사 동래지점" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 "그린라인파크 황톳길"이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

도보 약 6~7분 거리에 동해선 "안락역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권 보존/이전 등기: 주식회사 로얄개발 (2018.11.16, 2019.01.25)

* 주택 임차권: 주경원 (2020.05.22 전입, 2020.05.13 확정일자, 보증금 140,000,000원)

* 가압류: 서대영 (2020.06.19, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부산진세무서장, 동래구, 부산광역시 동래구, 부산진구, 창녕군 (각 시기별)

* 강제 경매 개시 결정: 주경원 (2023.01.04, 140,000,000원) - 본건 경매 사건

3.2. 임차인 현황

임차인: 주경원

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 22일

확정일자: 2020년 05월 13일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 01월 04일

비고: 임차인 주경원은 대항력을 보유하고 있으며, 직접 강제 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 서대영의 가압류 (2020.06.19)

3.4. 인수되는 권리

* 주택 임차권 (주경원): 을구 5번, 말소: 인수. (그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 실제 매수인이 부담하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

안락역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 오피스텔로서는 업무시설 및 주거용으로 모두 활용 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 12층 건물 내 9층에 위치.

* 마감: 외벽 화강석 붙임 및 드라이비트, 하이샷시 이중창.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 완비.

* 주변 환경: 주거 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주경원 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 경매 신청인으로서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 및 배당 결과에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 재확인이 요망됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 안락동에 위치한 안락펠리체 오피스텔로, 동해선 안락역 역세권에 있어 교통이 편리하며 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 건물은 준공된 지 약 8년 차로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청인이므로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 현재 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 경매 시 경쟁을 유발할 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안락역 역세권의 편리한 교통 및 접근성.

* 비교적 신축(2018년 준공)인 안락펠리체 오피스텔.

* 주거 및 업무용으로 모두 활용 가능한 다용도 공간.

* 대항력 있는 임차인이 경매 신청인으로 보증금 인수 부담 최소화.

* 인근 녹지 공간(그린라인파크)으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다.

인근 안락펠리체 오피스텔의 최근 매물 시세는 2억 2,000만원 수준으로 확인되며, 다른 유사 오피스텔 경매 물건들의 낙찰가율 및 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 높은 경쟁이 예상될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 매수인이 부담할 금액은 없습니다.

감정가를 기준으로 하되, 시장 시세와의 차이, 경매 상황, 향후 수익률 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

(이 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 그리고 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 낙찰 후 발생하는 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용은 별도 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.