나이스옥션 법원경매 인천 2023타경547749 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 36 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 인천1호선
"갈산역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서,
2017년 02월 14일 사용승인되었으며,
외 벽 : 드라이비트 및 벽돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '아람채 가동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경547749 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 36 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

참고명칭: 통칭 '아람채 가동'

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 인천지하철 1호선 "갈산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 고OO입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 7월 19일 접수된 을구 7번 근저당권(고은주, 105,000,000원)으로 확인됩니다. 이 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 8번 주택임차권(임석도, 175,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 인수됩니다. 임차인은 2021년 1월 28일 전입신고를 하였고, 2020년 12월 22일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 175,000,000원에 대하여 인수 의무가 발생합니다.

말소될 권리:

* 을구 7번 근저당권 (고은주, 105,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 8번 주택임차권 (임석도, 175,000,000원) - 인수 대상이나, 경매 신청 채권자에 의해 말소 대상 여부 확인 필요 (참고: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 주택임차권등기 있음'으로 명시되어 인수 확정)

* 을구 12번 임의경매 (고은주, 105,000,000원)

* 갑구 13번 압류 (수원세무서장)

* 갑구 14번 압류 (부천시)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (임석도, 175,000,000원) - 본 건의 가장 중요한 인수 대상 권리입니다.

총 채무액(등기부채권총액): 280,000,000원 (을구 7번 근저당 105,000,000원 + 을구 8번 임차보증금 175,000,000원)

*주의: 위 총 채무액은 등기부상 권리 합계이며, 실제 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 금액은 별도로 계산되어야 합니다. 을구 8번 임차권의 보증금 175,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.*

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 층수의 다세대 주택 실거래가가 최근(2026년 7월) 73,000,000원에서 205,000,000원까지 분포하는 것을 확인했습니다. 특히, 본건과 유사한 '우덕빌라(가동)'의 50.48㎡ 면적이 205,000,000원에 거래된 사례는 주목할 만합니다. 이는 본건의 감정가 201,000,000원과 유사한 수준으로, 해당 지역의 다세대 주택 시세를 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다. 본건의 건물 면적 44.55㎡ (약 13.48평)를 기준으로 평당 시세를 추정하면, 평당 약 620만원에서 1340만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다. 급·배수, 위생, 난방 설비 및 승강기를 갖추고 있습니다. 토지는 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 건물의 북서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(임석도)의 존재입니다. 보증금 175,000,000원에 대한 인수 의무가 낙찰자에게 있으며, 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다. 또한, 본건 소재지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 신축 연도가 비교적 최근(2017년 사용승인)이고, 건물의 구조 및 설비 또한 갖추고 있습니다. 하지만, 175,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 유사 물건의 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 임차인 인수 금액을 고려하면 낙찰자의 총 현금 지출이 시세 대비 높아질 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 갈산역 역세권 인근 입지

* 비교적 최근인 2017년 사용승인을 받은 건물 상태

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 주변에 주거 및 상업시설 혼재로 생활 편의성이 양호

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 유사 면적의 '우덕빌라(가동)'가 205,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가가 시세를 반영하고 있음을 시사합니다. 그러나 본건은 175,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

예상 총 투자 비용 = 입찰가 + 임차인 보증금 (175,000,000원)

만약 시세 수준인 205,000,000원을 총 투자 비용으로 목표한다면, 낙찰 가능한 입찰가는 30,000,000원 (205,000,000원 - 175,000,000원)이 됩니다. 이는 현실적으로 낙찰받기 어려운 금액입니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가의 70~80% 수준을 입찰가로 고려해 볼 수 있으나, 이는 낙찰 여부를 보장하지 않으며, 총 투자 비용의 적정성을 반드시 재검토해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원 (감정가 기준 75% ~ 82%)

*주의: 위 예상 입찰가는 감정가 대비 비율로 산정한 것이며, 임차인 보증금 175,000,000원을 별도로 인수해야 하므로, 총 지출액은 (입찰가 + 175,000,000원)이 됩니다. 이 총 지출액이 시세보다 높을 수 있으므로, 투자 결정을 내리기 전에 철저한 시세 분석과 인수 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.