나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34284 [3] 전라남도 장성군 동화면 송계리 395 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 동화면 송계리 소재 '한골마을' 내에 위치하며 주위는, 마을 주변 임야, 농경지, 농가주택 등의 농촌지대임.

교통상황

본건 북서측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형으로, 1) : 자연림, 일부 묘지. 2) : 답. 3) : 주거용 건부지.

인접 도로상태

1) : 맹지임. 2) : 남측으로 농로에 접함. 3) : 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임. 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역임. 3) : 자연녹지지역, 집단취락지구, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 소하천구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4-가) : 목조 강판기와 지붕 단층임. 4-나) : 목조 스레트지붕 단층임. 4-다) : 목조 스레트지붕 단층임. 4-마) : 시멘트블럭조 스레트지붕 단층임.

이용상태

4-가) : 농가주택. 4-나) : 부속사(창고). 4-다) : 돈사(창고). 4-마) : 화장실.

설비내역

4-가) : 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

4-가)는 공부상 기와지붕이나 현황 강판기와지붕이며, 4-나.다.마)는 공부상 초가지붕이나 현황 스레트지붕이며, 4-라)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 지상 저온저장고, 비닐하우스 2동 매각제외, 일괄매각
- 감정평가서상 기호 4-가)는 공부상 기와지붕이나 현황은 강판기와지붕임
- 감정평가서상 기호 4-나. 다. 마.)는 공부상 초가지붕이나 현황은 스레트지붕임
- 감정평가서상 기호 4-라)는 멸실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34284 (3)

* 소재지: 전라남도 장성군 동화면 송계리 395

* 용도: 단독주택

* 감정가: 66,681,050 원

* 토지면적: 3121.00 ㎡ (약 944.8 평)

* 토지지분: 567.3978 ㎡ (약 171.6 평)

* 건물면적: 166.80 ㎡ (약 50.5 평)

* 건물지분: 30.32 ㎡ (약 9.2 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 엠메이드대부유한회사 (채권총액: 0원)

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1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 장성군 동화면 송계리 소재 '한골마을' 내에 위치하고 있음.

* 주위는 마을 주변의 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 농촌지대로 형성되어 있음.

* 장성군은 전라남도 북부에 위치하며, 산악 지대가 많고 임야 면적이 넓은 편임. 동화면은 장성군 내에서도 비교적 조용하고 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 농업이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역임.

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1.1. 1.교통상황

* 본건 북서측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

* 주요 간선도로 접근성이 양호하여 외부와의 연결성은 확보될 수 있음.

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1.1. 2.주위환경

* 전형적인 농촌 마을 환경을 이루고 있으며, 산림과 농경지가 인접해 있어 전원생활에 적합한 환경임.

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1.2. 권리분석

* 매각물건은 토지 및 건물의 지분 매각임. 이는 부동산 전체가 아닌 일부 지분만 경매로 나오는 것으로, 공동 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 말소기준권리는 2025년 11월 6일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정(등기구분: 갑6)임. 이 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 말소기준권리보다 후순위 권리(예: 2025년 5월 8일자 가처분)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 인수 대상이 아님. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수할 보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 공유자 우선매수권: 본 건은 지분 매각이므로, 기존 공유자는 최고가매수신고액과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있음. 이 권리는 매각기일 종결 선언 전까지 행사 가능하며, 1회로 제한됨. 공유자가 이 권리를 행사하면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주됨.

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1.3. 상권분석

* 제공된json 형식의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위한 상권 분석이 불가능합니다. 상세 분석을 위해서는 해당 시장 데이터가 필요합니다.

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1.4. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 기본적인 농가 생활 환경을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 장성군은 전라남도 북부에 위치하며 산간 지역과 농경지가 많아 전원생활 및 농업 활동에 유리할 수 있음.

* 주요 간선도로에 근접해 있어 차량 이동은 편리할 것으로 예상되나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

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1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 부동산 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 발생하며, 향후 재산권 행사(매매, 담보 설정, 이용 등)에 있어 다른 공유자의 동의나 협력이 필요할 수 있고, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 공유자 우선매수권 행사: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자는 낙찰받지 못하게 됨. 이 권리는 1회로 제한되므로, 입찰 전 공유자의 의사를 확인하는 것이 중요함.

* 매각 제외 물건: 지상 저온저장고, 비닐하우스 2동은 매각 대상에서 제외됨. 이는 해당 물건의 이용 또는 철거에 따른 추가적인 협상 또는 비용 발생 가능성을 내포함.

* 맹지 가능성: 토지 중 일부(기호 1)가 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 농업진흥구역, 소하천구역, 집단취락지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있음. 이러한 규제는 향후 토지의 개발 및 활용 가능성을 크게 제한할 수 있음.

* 공부상 현황과 차이: 건물 중 일부(기호 4-가)는 공부상 기와지붕이나 현황은 강판기와지붕, 일부(4-나, 다, 마)는 공부상 초가지붕이나 현황은 스레트지붕으로 되어 있음. 또한, 기호 4-라)는 멸실된 상태임. 이러한 차이는 실제 이용 시 공부와의 불일치로 인한 행정적 절차나 수리, 원상복구 등에 추가 비용이 발생할 수 있음.

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1.6. 종합 의견

* 본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건으로, 농촌 생활이나 농업 활동과 연계된 활용 가능성이 엿보임.

* 그러나 지분 매각이라는 특성, 일부 매각 제외 물건, 복잡하고 제한적인 토지 이용계획, 공부상 현황과의 차이 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 권리 분석상으로는 인수할 권리가 없어 비교적 명확하나, 지분 매각으로 인한 공동 소유자와의 관계 정립 및 공유자 우선매수권 행사가 변수가 될 수 있음.

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1.7. 투자 포인트

* 지분 매각 물건으로서 전체 소유권 취득 대비 낮은 초기 자금 부담 가능성.

* 농촌 지역의 특성을 활용한 전원생활, 주말 주택, 소규모 농업 활동 등의 잠재력.

* 공유자 우선매수권 제도 활용을 통한 전략적 접근 기회 (공유자 매수 의사 확인 필수).

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1.8. 예상 입찰가

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 및 시세 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 현재 제공된 감정가는 66,681,050 원입니다.

* 본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 인근 지역의 유사 부동산(단독주택, 토지) 실거래가 및 매물 시세 조사.

* 해당 토지의 지목, 현황, 이용 계획, 건폐율, 용적률 등을 고려한 개별 공시지가 및 개별 주택 가격 확인.

* 해당 지분 비율에 따른 현실적인 시장 가치 평가.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.