나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102227 [2] 부산광역시 강서구 신호동 205-1 부산신호윌더하임아파트 107동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동소재 "녹산동우체국" 남동측인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 소규모공장 및 창고시설, 소규모공동주택, 나지 등이 산재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형토지로서 주상용나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 노폭 약6-8미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류접합, 소로3류접합임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:본건 지상에 별지"사진용지"와 같이 다수의 적치물 등이 산재하고 있음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "송정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 대단지 아파트, 관련근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층건물 내 제6층 제604호로서 외벽:몰탈위페인팅 등 내벽:벽지 및 타일마감 등 창호:플라스틱 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류접합, 도로(접함), 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지, 지원시설구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102227 (2)

* 소재지: 부산광역시 강서구 신호동 205-1 부산신호윌더하임아파트 107동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 237,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 45.08㎡ (약 13.64평)

* 건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물/아파트 정보

* 아파트명: 부산신호윌더하임아파트

* 사용승인일: 2005년 11월 7일

* 총 세대수: 671세대

* 총 동수: 12동

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물

* 본건 층수: 6층

* 주차 대수: 총 869대 (1.29대/세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "송정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대단지 아파트, 관련 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 토지 평가 요약에 따르면, "녹산동우체국" 남동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고시설, 소규모 공동주택, 나지 등이 산재하고 있습니다.

* 건물 평가 요약에는 주위가 대단지 아파트, 근린생활시설, 교육시설로 형성된 주거지대라고 설명하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류접합, 소로3류접합.

* 건물 이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류접합, 도로(접함), 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지, 지원시설구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2011년 8월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 380,000,000원 입니다.

* 말소 예정 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(임의경매) 등 본건 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항

* 등기부 요약에 따르면 소유권이전 1번 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 아파트 단지 주변으로 근린생활시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 토지 평가 요약에는 주변에 소규모 공장 및 창고시설이 산재하고 있다는 내용도 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 본건이 위치한 지역은 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* "송정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

* 대규모 아파트 단지로, 671세대가 거주하고 있습니다.

* 총 869대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

* 토지 감정평가서 요약에 "본건 지상에 별지 '사진용지'와 같이 다수의 적치물 등이 산재하고 있음"이라고 기재되어 있어, 현재 물건 적치물 현황 파악 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지평가와 건물평가에서 용도지역이 상이하게 기재되어 있습니다 (토지: 제1종일반주거지역, 건물: 제3종일반주거지역). 이는 건축 및 개발 관련 규제에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 외부 환경 리스크

* 주변에 소규모 공장 및 창고시설이 산재하고 있으며, 지방산업단지 등이 인접해 있어 공업 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

* 과거 뉴스 기사에 따르면, 신호동 일대는 녹산하수처리장 및 폐기물 매립장 등에서 발생하는 악취 문제로 인해 주민들의 불편이 있었던 것으로 보도된 바 있습니다. 악취 저감 대책이 마련되고 있으나, 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 강서구 신호동에 위치한 부산신호윌더하임아파트 경매 물건입니다. 단지는 2005년에 준공되어 15층 높이로 건설되었으며, 671세대로 구성된 대단지입니다. 주변에 송정초등학교가 있고 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 또한 편리한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 토지 평가 요약에 지상에 적치물이 산재하고 있다는 내용과, 토지와 건물의 용도지역 차이가 존재한다는 점은 현장 확인 및 추가 검토가 필요합니다. 또한, 과거 악취 문제 관련 보도가 있었던 점을 고려하여 주변 환경에 대한 면밀한 사전 조사가 권장됩니다. 최근 유사 면적의 거래 사례를 비교 분석했을 때, 본 건은 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 신축 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 가치 및 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 경제자유구역, 지방산업단지 등 주변 개발 호재에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 인수 권리가 소멸되어 권리 분석 부담이 적으며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 저렴한 감정가 및 최근 거래 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 127.639㎡ (약 38.6평) → 268,000,000원 ~ 307,000,000원 (2026년 5월)

* 97.376㎡ (약 29.5평) → 267,000,000원 (2026년 7월)

* 본건 물건 면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

* 시세 분석:

* 부동산뱅크 자료에 따르면, 2026년 7월 4주 기준 신호동 3.3㎡당 매매가는 655만원이며, 부산신호윌더하임 아파트 단지는 3.3㎡당 643만원 수준입니다. 이를 기준으로 환산하면 25.71평 * 643만원/평 ≈ 165,315,300원입니다.

* 그러나 제공된 최근 실거래가(2026년 5월, 7월)는 이보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 유사 면적(97.376㎡, 약 29.5평)이 267,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 25.71평의 본건은 이보다 낮게 평가될 수 있습니다.

* 실거래가 평균 단가를 적용하여 추산 시: 25.71평 * ( (268,000,000 / 38.61평) + (307,000,000 / 38.61평) + (267,000,000 / 29.46평) ) / 3 = 25.71평 * 약 7,985,000원/평 ≈ 205,319,000원

* 권장 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 본 입찰가는 주변 시세, 감정가, 물건의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.