나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102309 [2] 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동에 소재하는 녹명초등학교의 남동측 인근에 위치하는 현칭 유나베네스2차 1동 9층 903호와 901호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 12층 건물 내 9층 903호와 901호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 창호; 새시 창호

이용상태

기호(1),(2) 공히 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 공동현관기, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택(아파트) 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

녹산동 287 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, <추가기재> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인요 녹산동 287-4 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 녹산동 287-12 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102309 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO (경남은행)

감정가: 156,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층901호 (부산광역시 강서구 화전산업대로 272-11)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 12층 건물 내 9층 901호

용도: 등기부상 아파트, 건축물대장상 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 복합 용도

사용승인일: 2017-11-24

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.27㎡ (약 13.08평)

토지지분: 43.27㎡ (약 13.08평)

건물면적 (전용면적): 65.93㎡ (약 19.95평)

건물지분: 65.93㎡ (약 19.95평)

총 공급면적(분양면적) 정보는 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않으나, 해당 동 12층 규모 등을 고려 시 전용면적 대비 일정 비율의 공용 면적이 포함됩니다.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동에 소재하는 녹명초등학교의 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (성산, 녹산)

* 도로 (접합)

* 상대보호구역 (녹명초등학교 인근)

* 역사문화환경보존지역

* 하천 관련 사항은 별도 확인 필요

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 2018-11-13 접수된 경남은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 소유권이전, 을1 근저당권, 갑5 임의경매 개시결정 등기

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 관련 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이외임)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2020-12-09

* 확정일자: 2026-02-12

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 녹산동 일대는 주거, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지가 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 근린 상권의 성격을 띄고 있으며, 배후 주거 단지와 산업 시설의 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

* 직접적인 대규모 상업 지구는 아니므로, 상권의 확장성이나 임대 수익률 측면에서는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 이용 가능합니다.

* 교육시설: 녹명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 이용 시 간선도로 접근이 용이하며, 시내버스 노선을 통해 부산 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 혼재 지역: 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있어 지역에 따라 소음, 악취, 통행량 증가 등의 생활 불편이 발생할 수 있습니다. (인근 산업 단지 등 위치 확인 필요)

* 등기 및 이용 현황 차이: 등기부상 '아파트'이나 실제 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 관리 규약, 세금, 재산권 행사 등에 있어 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 하천 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오 시설 가능성: 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오 시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 확인하여 주거 쾌적성에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 강서구 녹산동에 위치한 본 물건은 아파트로 등기되었으나 주거용 오피스텔로 이용 중인 복합 용도 부동산입니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적은 안전한 물건입니다. 녹명초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 이러한 지역 특성이 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 제로: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 인수 가능합니다.

* 실거주 만족도: 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 비교적 넓은 전용면적은 실수요자에게 매력적입니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 강서구는 김해신공항 건설, 경제자유구역 지정 등 다양한 개발 호재를 품고 있어 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 156,000,000원

* 예상 입찰가 산정은 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(취득세, 법무비 등)과 물건의 시장 가치, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 유사 물건의 낙찰가율 및 본 물건의 입지 조건, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. (본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.