나이스옥션 법원경매 울산 2023타경3775 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 865 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재 "중광마을" 동측 인근에 위치하며, 인근은 전답의 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
일렵번호(4) : 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.
일련번호(5,6) : 부정형의 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 3m의 도로에 접함.
일련번호(3) : 본건이 노폭 약 3m의 도로임.
일련번호(4) : 동측으로 노폭 약 3m의 도로에 접함.
일련번호(5) : 지적도상 맹지이나, 일련번호(4)을 통하여 접근가능함.
일련번호(6) : 남동측으로 노폭 약 3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(3) : 생산관리지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) : 생산관리지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(5) : 생산관리지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(6) : 생산관리지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기와지붕 2층 건물로서(사용승인일 : 2016.05.30)

외벽 : 벽돌 및 스톤코트 마감
내벽 : 벽지 및 타일지
창호 : 샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 화목보일러에 의한 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재하며 그 규모,구조,용도 등으로 보아 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.
건물 1층 전면에 설치된 태양광시설 및 관정은 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 물건(태양광시설, 관정) 포함.
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 목록 3. 토지의 등기사항증명서상 을구 1번 지상권설정등기(2015.09.04. 제197573호)에 대하여, 지상권자인 신청채권자로부터 이 사건 매각으로 말소되는 것에 동의한다는 취지의 말소동의서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2023타경3775 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 865

토지면적: 825.00㎡ (약 249.56평)

건물면적: 229.30㎡ (약 69.34평)

용도: 단독주택

감정가: 531,939,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웅OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건축구조: 경량철골구조 기와지붕 2층 건물

사용승인일: 2016.05.30

외벽: 벽돌 및 스톤코트 마감

내벽: 벽지 및 타일지

창호: 샷시창호

난방: 유류보일러 및 화목보일러

1.3. 토지 이용 현황

일련번호(1): 단독주택용 건부지, 부정형, 남측 약 3m 도로 접

일련번호(3): 도로로 이용 중, 부정형, 본건 토지 자체 도로

일련번호(4): 휴경지 상태, 부정형, 동측 약 3m 도로 접

일련번호(5,6): 나지 상태, 부정형, 도로 접 (일련번호 4를 통해 접근 가능)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)

일부 토지(1, 4, 6)는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재 "중광마을" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 전답, 임야, 단독주택 등으로 형성된 농촌 및 준농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 노폭 약 3m의 도로에 접해 있으며, 일부 토지는 도로로 이용 중입니다.

2.3. 주변 환경 (지도 검색 기반)

인근에 농경지와 임야가 분포하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

단독주택들이 산재하여 조용한 주거 환경을 조성하고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2016.06.01 접수된 웅촌농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

이후 접수된 가압류(갑6, 갑8, 갑9), 근저당권(을8), 임의경매(갑12) 및 가압류(갑13)는 모두 말소 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2016.06.01 접수된 웅촌농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 가압류(갑3, 갑6, 갑7), 근저당권(을2), 임의경매(갑11) 및 가압류(갑12)는 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 441,037,213원입니다.

3.2. 말소되지 않는 권리 (인수되는 권리)

물건명세서 참고사항에 따르면, 목록 3. 토지의 등기사항증명서상 을구 1번 지상권 설정 등기(2015.09.04. 제197573호)에 대하여, 지상권자인 신청채권자로부터 이 사건 매각으로 말소되는 것에 동의한다는 취지의 말소 동의서가 제출되었습니다. 따라서 지상권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016.07.07

확정일자: 2021.11.03

배당신고일자: 2023.07.21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016.07.07

확정일자: 2021.11.04

배당신고일자: 2023.07.21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022.12.01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 "중광마을" 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 농경지가 많아 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용이 편리한 편은 아닙니다.

가까운 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 커뮤니티 시설이나 근린 생활 시설은 주변 마을에 위치할 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타

울산광역시 울주군 지역은 산업 폐기물 매립장, 공장 등 환경 관련 시설에 대한 민원 발생 사례가 있습니다.

다만, 본 물건의 정확한 주소지(삼광리 865) 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

울주군 지역 전체적으로는 악취 신고 사례가 간헐적으로 발생하고 있으나, 이는 주로 공단 지역과 관련되어 있습니다.

해당 물건지는 주거 지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 혐오시설의 영향을 받을 가능성은 낮으나, 광역적인 환경 문제를 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 2층 경량철골구조 건물이 소재합니다.

2016년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

내외부 마감 상태는 양호한 편이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경 속에서의 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

가까운 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설의 경우, 온양읍 지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으나, 본건과의 거리는 별도 확인이 필요합니다. (예: 온양초, 남창중, 남창고 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 확인 필요

주의사항에 명시된 바와 같이, 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 필요합니다.

6.2. 지상권 설정 등기 관련

본건 토지 등기부상 을구 1번 지상권 설정 등기(2015.09.04. 제197573호)가 존재했으나, 신청 채권자로부터 매각으로 인한 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 말소 동의서 제출 여부는 최종 잔금 납부 시점에 등기부등본 확인이 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 관련

광범위한 울주군 지역에서 산업 폐기물 관련 시설 운영 및 악취 문제 등이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본 물건지의 직접적인 영향권 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

비교적 신축(2016년 사용승인)에 속하며, 토지 면적 또한 넉넉하여 단독주택이나 전원주택 용도로 활용 가치가 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재된 조용한 농촌 지역으로, 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 주변 지역의 광역적 환경 문제(폐기물 처리 시설 등)에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넉넉한 토지 면적과 신축 건물

825. 00㎡(약 249.56평)의 넓은 토지에 2016년에 건축된 2층 단독주택으로, 쾌적한 생활 환경을 원하는 실수요자에게 적합합니다.

8.2. 권리상 안전성

모든 인수되는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계가 깔끔한 편입니다.

8.3. 자연 친화적 주거 환경

농경지 및 임야가 인접한 조용한 농촌 지역에 위치하여 전원생활 또는 주말주택으로 활용하기에 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 531,939,600원입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄 매각이며, 비교적 신축인 단독주택으로 활용도가 높습니다.

주변 부동산 시세에 대한 구체적인 정보가 제한적이나, 울주군 지역의 부동산 동향을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시점에서 본 물건과 유사한 조건의 거래 사례를 찾기는 어려우나, 울주군 온양읍 지역의 단독주택 또는 토지 매물 시세가 평당 100만원 내외인 점을 감안할 때, 토지 가치만으로도 약 2.5억원 이상을 기대할 수 있습니다.

신축 건물 가치를 추가로 고려하면, 감정가 수준에서 큰 차이가 나지 않을 수 있습니다.

최근 울산 지역 부동산 시장은 광역시 중 높은 가치 상승률을 보이고 있으나, 지역별 편차가 있을 수 있습니다.

투기적 접근보다는 실수요자 입장에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 425,000,000원 ~ 480,000,000원

주의사항:

- 위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 시장 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 제시외 건물(태양광시설, 관정)은 포함 매각되므로, 관련 비용 및 가치를 함께 고려해야 합니다.

- 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.