나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5023 [1] 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 대신면 상구리 소재 "상구2리마을회관" 서측 직선거리 약200미터 지점에
위치하며, 인근일대는 농경지, 야산, 농가촌락, 일부 창고 및 공장 등이 혼재하는 농촌
지역임.

교통상황

왕복2차선 포장도로(대신로) 남서측 인근에 위치한 지역으로서 인접토지(29-2번지)를 경유
하여 본건까지 차량출입 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 동여주I.C(광주원주
고속도로)까지 차량으로 약10분정도 소요됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접지(29-2번지)를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책
기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<(2):시무실,후게실,훈련실>
적벽돌조 스레트지붕 단층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시, 목재창호 등.
<(2):숙직실>
적벽돌조 스레트지붕 단층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시, 목재창호 등.
<(2):화장실>
적벽돌조 스레트지붕 단층건으로서
벽체 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등.
<(2):부속사>
적벽돌조 스레트지붕 단층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시, 목재창호 등.

이용상태

(2):시무실,후게실,훈련실 - 외관상 1동의 건물로서 사무실 등으로 이용중임.
(2):숙직실 - 숙직실로 이용중임.
(2):화장실 - 화장실로 이용중임.
(2):부속사 - 휴게실, 창고, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록상 "시무실"은 "사무실"을, "후게실"은 "휴게실"을 오기한 것으로 조사되는 바 참고
하시기 바람.(건축물대장 도면 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 평가전례 및 탐문조사에
의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-목록1 지적상 맹지로서 인접지(29-2번지)를 통해 출입 가능함.
-목록2 등기사항증명서상 ‘시무실’은 ‘사무실’을, ‘후게실’은‘휴게실’을 오기한 것으로 조사되었음(건축물대장 도면 참조)
- 목록1 등기사항전부증명서상 '공유지분의 합이 1초과'라는 부전지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경5023 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO (정보 없음)

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4

용도: 근린시설

감정가: 168,653,670원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 총 8,961.00㎡ (약 2,710.55평)

토지지분: 852.1911㎡ (약 257.78평)

건물면적: 총 258.10㎡ (약 78.08평)

건물지분: 23.46㎡ (약 7.09평)

제시외 건물면적: 100.11㎡ (약 30.28평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 여주시 대신면 상구리 소재 "상구2리마을회관" 서측 직선거리 약 200미터 지점에 위치합니다.

* 인근 지역은 농경지, 야산, 농가촌락, 일부 창고 및 공장 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 왕복 2차선 포장도로인 대신로 남서측 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 인접 토지(29-2번지)를 경유하여 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 버스 정류장이 근거리에 소재하며, 동여주IC(광주원주 고속도로)까지 차량으로 약 10분 소요되어 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

* 대신캠핑장, 여주도시공사 교통약자이동지원센터, 대신면 복지회관 등이 인근에 위치합니다.

* 지역 커뮤니티 및 편의시설로는 소규모 편의점, 주유소 등이 예상됩니다.

* 여주시 및 대신면 지역은 역사/문화 관광자원을 보유하고 있으며, 물류 거점 도시로 성장하고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 및 권리현황

* 매각물건: 토지 및 건물 지분 매각

* 말소기준권리: 2001년 11월 1일 현대자동차주식회사 근저당권 (을4)

* 총 등기부채권액: 365,020,068원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 등록된 임차인은 총 16명이며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 대부분 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 화천운수(주)여주지점은 10,000,000원의 보증금이 있으나 대항력은 없습니다.

* 임차인 목록:

* 김 (2004-03-02)

* 김 (2019-02-22)

* 노 (2019-01-18)

* 삼광상공(주) (2006-11-14, 보증금 500,000원)

* 송 (2006-11-14, 보증금 500,000원)

* 신 (2003-08-27)

* 안 (2013-12-26)

* 안 (2023-02-07)

* 이 (2017-02-09)

* 이 (2003-08-28)

* 이 (2003-03-28)

* 천 (2003-03-06)

* 한 (2019-07-16)

* 함 (2019-06-05)

* 화동화물자동차 (주) (2005-10-26, 보증금 500,000원)

* 화천운수(주)여주지점 (2011-12-09, 보증금 10,000,000원)

3.3. 특이사항

* 공유자우선매수신고 가능 건입니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

* 등기사항전부증명서상 '공유지분의 합이 1초과'라는 부전지가 있어, 등기부와 실제 권리관계에 불일치 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변은 농경지, 야산, 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 용도 적합성

* 근린생활시설로서 지역 주민을 위한 편의점, 소매점, 서비스업 등의 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 왕복 2차선 도로 인접 및 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 가능합니다.

* 차량 이용 시 동여주IC를 통해 고속도로 접근이 용이하며, 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

* 여주도시공사 교통약자이동지원센터, 대신캠핑장 등이 인근에 위치합니다.

* 여주시는 역사문화 관광자원과 함께 물류 거점 도시로의 성장을 도모하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 등기상 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 토지가 지적상 맹지이므로, 인접 토지(29-2번지)를 통한 통행로 확보 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있으며, 통행로 사용에 대한 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 공유지분 합 초과: 등기사항전부증명서상 '공유지분의 합이 1초과'라는 부전지는 등기부와 실제 권리관계의 불일치 가능성을 시사하며, 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 건물 오기: 건축물대장 도면 참조 시 '시무실'은 '사무실', '후게실'은 '휴게실'로 오기된 것으로 조사되어 행정 처리 과정에서 혼란이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 및 이용상 리스크

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ-ㅁ)이 존재하며, 일괄 매각에 포함되나 건축물대장 등에 명확히 등재되어 있지 않을 수 있어 철거 또는 원상복구 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한으로 인해 건축 또는 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 주변 지역 특성: 농촌 지역 특성상 소음, 악취 등의 혐오시설 (예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 우려가 있을 수 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 배출시설 및 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당합니다.

6.3. 임대차 관련

* 대항력 없는 임차인이 다수 있으나, 일부 보증금이 있는 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설 용도의 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 농촌 지역에 위치하며 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 지적상 맹지, 등기상 공유지분 합 초과라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 다수의 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 제시외 건물 및 각종 토지이용규제 또한 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적 보유.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 주요 도로 인접 및 IC 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 맹지, 공유지분 합 초과 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가는 현장 조사, 추가적인 권리관계 분석 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 168,653,670원

* 예상 입찰가 범위: 약 118,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.