나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5986 [1] 경기도 이천시 대월면 대흥리 489-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 대흥리 소재 "대월체육공원" 북측 인근에 위치하며 부근은 전원주택지대로서 전원주택, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2017.02.28)

외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로서,
1층: 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 창고, 보일러실, 현관으로 이용중임.
2층: 방3, 욕실2, 가족실, 드레스룸으로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, LPG가스에 의한 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(2-1)이 소재하고 있으니 경매업무시 참고바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경5986 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 대흥리 489-16

* 용도: 단독주택

* 감정가: 432,873,200원

* 토지면적: 353.00㎡ (약 106.80평)

* 건물면적: 134.68㎡ (약 40.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (13.00㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 대월면 대흥리 소재 "대월체육공원" 북측 인근에 위치하며, 전원주택지대와 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 토지 이용 및 현황: 남하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 등기부상 압류(이천세무서장, 2024-04-01) 및 강제경매개시결정(박 , 2024-10-17)이 말소기준권리로 작용할 것으로 보입니다. 일반적으로 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위인 권리들은 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 3번 전세권설정등기 (2020.11.04.등기) - 권리자: 김 , 권리금액: 300,000,000원. 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 을구 순위 4번 주택임차권등기 (2025.01.21.등기) - 권리자: 김 , 권리금액: 300,000,000원. 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김 은 전입일자(2020-11-04), 확정일자(2020-11-04)를 갖추고 있으며, 대항력이 있습니다. 전세권과 임차권 모두 인수 대상이며, 총 인수 보증금은 300,000,000원입니다.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (예: 일부 압류, 강제경매 등)

* 기타 권리사항:

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 진행 또는 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 제공된 JSON 정보 분석:

* 제공된 JSON 정보는 "수림타운(1동~8동)"이라는 연립/다세대 주택 단지에 대한 것으로, 2017년 준공된 다세대 주택(전용면적 84.86㎡)이 2023년 12월 30,000만원(3억원), 2026년 3월 34,000만원(3억 4천만원)에 거래된 사례를 포함하고 있습니다.

* 이 시세는 해당 지역의 다세대 주택 시세를 나타내지만, 본건은 '단독주택'이며 토지면적(353.00㎡) 및 건물면적(134.68㎡)에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택은 일반적으로 다세대 주택보다 높은 가치를 지닙니다.

* 현 시세 분석 (추정):

* 본건 단독주택의 감정가는 432,873,200원(약 4.33억원)입니다.

* 주변 전원주택 매매 사례 중 유사한 규모의 단독주택은 4.3억원부터 5.6억원 이상으로 거래되는 것으로 보입니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인으로부터 3억원의 보증금을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가 + 3억원입니다. 따라서 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "대월체육공원"이 인근에 있어 야외 활동 및 체육 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의 시설: 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 이천시내 접근 시 더 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 전원주택지대와 농경지, 임야 등이 혼재하는 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 김 씨에게 지급해야 할 3억원의 보증금은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 부담으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 각종 규제 사항은 향후 토지 이용 및 건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 13.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 철거 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 공동담보: 타 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차 또는 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 검색 결과상 인근에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 대월면 대흥리 소재 대항력 있는 임차인(3억원 보증금 인수)이 존재하는 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 약 4.33억원이며, 토지 353㎡, 건물 134.68㎡ 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 3억원의 보증금을 인수해야 하므로, 매수인의 실질적인 총 투입 비용은 입찰가 외 추가로 3억원이 발생한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 제공된 JSON 정보의 다세대 주택 시세는 단독주택인 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 주변 단독주택 매매 사례는 4.3억원 이상에서 형성되는 것으로 보입니다. 토지 이용 제한 사항과 제시외 건물도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인과의 관계가 법적으로 명확하며, 3억원 보증금 인수 조건 하에 안정적인 임대차 계약이 유지될 수 있습니다 (다만, 인수 부담 존재).

* 단독주택의 희소성: 주변 시세를 고려할 때, 해당 면적의 단독주택은 희소성이 있을 수 있으며, 이는 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 가치: 353㎡의 비교적 넓은 토지를 소유하게 되어 향후 활용 가치가 있습니다.

* 입지 조건: 전원주택지대 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 432,873,200원

* 인수 보증금: 300,000,000원 (김 )

* 주변 단독주택 실거래 사례 (추정): 4.3억원 ~ 5.6억원 이상.

* 본건의 실질적 총 투입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (3억원)

* 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 본건의 적정 시장 가치가 감정가 수준인 4.33억원이라고 가정할 경우, 총 투입 비용이 4.33억원이 되기 위한 입찰가는 약 133,000,000원 (1억 3천 3백만원) 수준이 됩니다.

* 그러나, 실제 시장 가치는 추가적인 시세 조사 및 경매 현장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 주변 유사 단독주택의 최근 매매 사례를 면밀히 분석하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.