나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39095 [1] 경기도 여주시 현암동 304-8 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원 여주지원" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 4층 401호(사용승인일:2016.06.02.)로서,
외벽 : 석재 타일붙임, 드라이비트마감 등.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 주거용(다세대주택) 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장 건축물현황도 상의 401호는 남측에 위치하여 실제 출입문 호수 표시와는 반대편으로 되어 있은바 경매진행시 유의 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

-본건 매각 부동산은 공부상 401호(출입문표시 동일)이나, 건축물현황도 표시와는 불일치하는 것으로 조사됨(현황도상 402호와 본건 부동산의 면적이 동일함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 여주지원 2024타경39095 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 304-8 1동 4층401호 (신주소: 경기도 여주시 현암2길 66-3)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건축년도: 2016년 6월 2일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 총 층수: 7층 (본건: 4층)

건물 전유 면적: 62.80㎡ (약 19.00평)

토지 면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물 지분 면적: 62.8㎡ (약 19.00평)

토지 지분 면적: 26.179999999999996㎡ (약 7.92평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원 여주지원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

2.4. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

2.6. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 정보 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 내용은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제사항을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전, 근저당권, 강제경매 개시결정 등의 내용이 기록되어 있음.

3.2. 말소기준 권리

을2 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-10-31, 108,900,000원)

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 인하여 근저당권, 강제경매 개시결정 등기 등은 소멸될 것으로 예상됨. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 명시되어 있지 않음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대관계는 미상임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 연도(2017년)의 다세대주택(72.11㎡)이 2026년 5월 27일에 153,000,000원(약 701.5만원/평)에 거래되었음. 본건(62.80㎡)의 경우, 이를 기준으로 환산 시 약 133,287,470원 수준의 시세를 추정할 수 있음. 감정가 130,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됨.

4.2. 생활 편의시설

주거 지역 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 정보 불일치

본건은 공부상 401호이나, 건축물현황도상 표시와 불일치하며 현황도상 402호와 면적이 동일한 것으로 조사됨. 또한, 집합건축물대장 건축물현황도상의 401호 위치가 실제 출입문 표시와 반대편에 위치하는 것으로 조사되어 경매 진행 시 주의가 필요함. 이는 추후 명도 및 부동산 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있음.

5.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 명도 시 임차인과의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있음. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 추가적으로 확인해야 함.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 감정가 또한 주변 신축 다세대주택 시세와 유사한 수준을 보이고 있어 투자 가치가 있는 물건임. 다만, 공부상 호수 및 현황과 도면상의 불일치, 그리고 실제 출입문 위치 불일치 등의 문제는 입찰 전 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사를 통해 잔존 리스크를 파악해야 함. 임대 관계 미상인 점도 명도 진행 시 고려해야 할 사항임.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 향후 가치 상승 기대 가능

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정

* 다세대주택으로서의 안정적인 임대 수익 또는 실거주 용이

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 133,000,000원 수준으로 추정됨. 그러나 공부상 정보 불일치 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 이에 따라 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.