나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30224 [1] 경기도 이천시 갈산동 594-11 비동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이현고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단
지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제
반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층중 5층으로서
외 벽: 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등
창 호: 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지에 자체 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 도시형생활주택(단지
형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 진입도로는 세로(가)에 접하였으며, 남측으로 "향교로" 및 동측의 "증신로"와 연결
됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 배출시설설
치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나
목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 권소연의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026 6. 1.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30224 (1)

소재지: 경기도 이천시 갈산동 594-11, 비동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물면적: 57.87㎡ (약 17.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이현고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장에서 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 진입도로는 세로(가)에 접해 있으며, 남측 "향교로" 및 동측 "증신로"와 연결됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

해당 지역은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.

지도상으로 확인한 결과, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 검색 결과 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 갈산동에 환경사업소(하수처리장)가 있었으나, 이를 환경테마공원으로 조성하여 주민 친화적인 공간으로 탈바꿈시킨 사례가 있습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류, 소유권 이전 등의 권리 변동이 있었으며, 이 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

특히, 을구 21번으로 등기된 임차인 권소연의 주택임차권(2023.04.12. 접수, 198,000,000원)이 존재합니다.

그러나 본건은 주택도시보증공사(임차권자 권소연의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.)가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

채권 총액은 약 244,910,164원입니다.

4. 상권분석

본건은 이현고등학교 인근의 복합 상권 지역에 위치합니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 학교 및 근린생활시설이 있어 유동인구가 있으며, 지역 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 해당 건물의 주 용도인 도시형생활주택으로서의 가치에 더 집중될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 교육시설: 이현고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 임차인의 보증금 문제입니다.

임차권 등기가 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG의 승계인이라는 점과 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토는 필수적입니다.

감정평가액(205,000,000원)과 최근 실거래가(110,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재하여, 감정평가액의 적정성 및 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 임차인의 대항력이 포기되고 HUG의 확약서가 제출되어 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 실제 시장 가치를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인한 보증금 인수 부담 없음.

이현고등학교 인근의 주거지 내 위치.

최근 실거래가 기준, 감정가 대비 현저히 낮은 시장 가격 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 57㎡)의 다세대 주택 거래 사례가 110,000,000원에 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 205,000,000원이나, 주변 시세를 고려할 때 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 및 향후 시세 상승 가능성을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 95,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 법원 경매 특성 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

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