나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5993 [1] 경기도 여주시 오학동 279-1 비아트리스 203동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 오학동 소재 "오학초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 6층 601호로서,
외벽: 드라이비트, 일부 석재붙임 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 "오피스텔 및 다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 여주시 오학동 279-1번지 비아트리스 203동 6층 601호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경5993 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

토지 면적은 36.06㎡ (약 10.91평)이며, 건물 면적은 72.11㎡ (약 21.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 이OO입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 9월 15일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 본 건물은 '업무시설'로 등재되어 있으나, '오피스텔 및 다세대주택'으로 복합 용도로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

전유부상으로는 6층에 위치한 601호입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 오학동 소재 "오학초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

물건지 남서측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준공업지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 17일 접수된 김계수의 가압류(갑10)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 6번 주택임차권: 이솔이, 임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2020년 2월 25일, 확정일자 2020년 2월 26일.

이 외의 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나, 대항력이 있어 인수 여부 및 배당 결과에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 25일

* 확정일자: 2020년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 1억 4천만원은 매수인에게 인수됩니다.

인수되는 보증금 총액은 140,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 여주시 오학동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역으로 분석됩니다.

인근에 학교와 편의시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 업무 지구의 발달은 제한적인 것으로 보입니다.

주변의 아파트 단지, 다세대 주택 등은 지역 내 소비층을 형성하는 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: "오학초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 신속한 검색으로는 주변에 대규모 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 준공업지역으로 지정된 점을 고려할 때 인근 지역에 일부 공업 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 정확한 사항은 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 이솔이의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 건물의 내부 상태를 폐문부재로 인해 확인하지 못했습니다. 이는 내부 구조, 마감 상태, 설비 노후도 등에 대한 위험 요인이 될 수 있으며, 입찰 전 반드시 명도를 통해 내부 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 용도가 '업무시설'로 되어 있고, '오피스텔 및 다세대주택'으로 복합 이용되는 점은 향후 건물 관리나 용도 관련 민원에 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획상의 여러 제한사항(준공업지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등)은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 오학동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 부담은 대항력 있는 선순위 임차인 이솔이의 보증금 1억 4천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 내부 상태를 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용이나 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수받는다는 점은 명도 저항의 가능성은 낮출 수 있으나, 인수되는 보증금액을 고려한 투자 계획이 필수적입니다.

* "오학초등학교" 인근이라는 교육 환경은 주거 가치를 높이는 요소입니다.

* 건축 연도(2017년) 대비 전용면적 72.11㎡의 크기는 비교적 양호한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다.

최근 인근 "비아트리스(205동)"에서 전용면적 72.11㎡인 유사 물건이 2025년 10월 20일에 170,000,000원에 거래되었습니다.

같은 시기(2026년 7월 9일) 인근 "오학빌리지"에서 전용면적 59.83㎡인 신축(2023년) 다세대 주택이 269,000,000원에 거래된 점은 시세 상승 가능성을 시사합니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 고려한 실질적인 취득 가격 산정이 필요합니다.

유사 물건의 최근 거래가(170,000,000원)와 인수 보증금(140,000,000원)을 고려할 때, 보증금 인수 후 실질적인 매수 희망 가격은 30,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

다만, 내부 확인 불가, 토지이용 제한 등의 리스크를 감안하고, 감정가(260,000,000원)와 인근 시세, 그리고 미래 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 80,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 희망가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.