나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39170 [1] 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 중리동 "이천미란다호텔" 서측에 위치하며, 주위로 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2018.08.31)

외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석 붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설, 승강기, 승용 주차시설, 주차차단기, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 이정현의 승계인 주택도시보증공사로부터 보증금이 배당에서 전액 배당되지 않더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 대항력포기확약서가 2025. 9. 26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39170 (1)

소재지: 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 5층502호

용도: 오피스텔

건물면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

사용승인일: 2018.08.31

총 층수: 10층 (본건 5층)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 이천시 중리동 "이천미란다호텔" 서측에 위치하며, 주위로 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함). 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 온천원보호지구(이천온천), 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경39170)으로, 매각으로 인해 말소될 권리임.

임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 박

* 전입일자(사업일자): 2024-04-08

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 시 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 대항력 없는 임차인: 주택도시보증공사 (이정현 승계)

* 전입일자(사업일자): 2021-11-04

* 확정일자: 2021-10-08

* 보증금: 194,000,000원

* 비고: 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

특이사항: 신청채권자 겸 임차권자 이정현의 승계인인 주택도시보증공사로부터 보증금이 배당에서 전액 배당되지 않더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 대항력포기확약서가 2025. 9. 26. 제출됨. 이는 보증금 관련 리스크를 더욱 완화하는 요소로 작용할 수 있음.

인수되는 권리: 없음. (매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됨.)

1.3. 상권분석

본건은 경기도 이천시 중리동에 위치하며, 주변에 이천미란다호텔, 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

준주거지역으로 지정되어 있어 오피스텔 및 관련 근린생활시설의 입지로 적합함.

차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지임.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

주거환경: 오피스텔 및 호텔 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박 )이 존재하나, 보증금이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 신고 내용의 정확성 여부는 면밀한 검토가 필요함.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

HUG의 대항력 포기 확약은 긍정적이나, 이는 채무자의 변제 능력과 배당 순위에 따라 실제 보증금 회수에 영향을 받을 수 있으므로, 최종 배당표 확인이 중요함.

1.6. 종합 의견

본건은 권리 분석상 말소될 권리들만 존재하며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있고 HUG의 대항력 포기 확약까지 제출되어 있어, 인수되는 권리 부담이 거의 없는 상태로 경매 절차가 진행될 것으로 판단됨.

건축물 자체는 2018년 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 속하며, 이천시 중리동이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

다수의 규제 지역으로 지정된 점은 향후 자산 가치 상승에 일부 제한 요인이 될 수 있으나, 현재 오피스텔 용도로는 문제가 없어 보임.

1.7. 투자 포인트

권리상 인수가 전혀 없어 명도 후 바로 수익 창출이 가능함 (단, 박 임차인의 명도는 필요).

최근 실거래가(2025년 11월 200,000,000원, 2025년 2월 207,900,000원)와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

2026년 4월 150,000,000원 거래는 4층으로, 본건(5층)과는 층수 차이가 있어 가치 비교 시 고려 필요.

오피스텔 건물 자체의 상태가 양호하고 입지 조건이 준수하여 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 실거래가: 200,000,000원 ~ 207,900,000원 (2025년 기준)

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.