나이스옥션 법원경매 여주 2025타경155 [1] 경기도 양평군 양서면 부용리 14-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 "부용1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서 자체지반을 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(가동) 구조 : 경량철골구조 경량철골조지붕 지상1층 건물로서(사용승인일 2013.11.30)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 편백나무 등 목재인테리어, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
바닥 : 강마루 깔기 등
창호 : 하이샷시 이중창호임.

기호 3(나동) 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서(사용승인일 2022.10.20)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
바닥 : 강마루깔기 및 일부 타일붙임 등
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

기호 2(가동) : 단독주택(방2, 찜질방, 거실, 주방겸 식당, 화장실2, 전실, 보일러실, 현관 등)
기호 3(나동) : 단독주택(1층 : 방2, 주방, 식당, 화장실2, 다용도실, 현관

설비내역

기호 2, 3 공히 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러, 천정형에어컨설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 전세계약서 상 위 나동 주택의 인도일자는 2022.11.19.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경155 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양서면 부용리 14-4

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,287,295,300원

토지면적: 991.00㎡ (약 299.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 357.19㎡ (약 108.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 "부용1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전·답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 해당하며, 다음과 같은 법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박명자

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-11-22

* 대항력: 있음

* 비고: 전세계약서 상 나동 주택의 인도일자는 2022.11.19.임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 필수이나, 본 건의 경우 보증금액이 명확히 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 권리분석 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 한준규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 대항일자: -

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (다만, 상기 박명자 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부는 추가 확인 필요)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수되는 권리)

말소기준권리: 을15 (수협은행 근저당권, 접수일자 2021-04-27)

등기부상 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 임차인 박명자의 경우 대항력이 있으며 전입일자(2022-06-27)가 말소기준권리보다 늦으므로, 보증금 450,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 잠재적 인수 부담이 있을 수 있습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건은 양평군 양서면의 전원주택지대에 위치하며, 지역 커뮤니티 시설인 마을회관이 인근에 있습니다. 상업시설보다는 주거 및 농경지, 임야가 혼재된 조용하고 쾌적한 환경입니다.

4.2. 주변 시설 및 생활 편의

주변은 단독주택 단지와 농경지가 주를 이루고 있어, 대형 상업시설이나 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '전원팰리스101동'(다세대, 2017년 건축, 47.36㎡)이 2024년 3월 162,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 단독주택으로 건물 규모와 토지 면적이 크게 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 박명자는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 450,000,000원으로 상당히 높습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인의 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 실제 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 위험이 존재합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 토지 이용 제한

계획관리지역 외 다수의 법규로 인한 개발 제한 사항이 존재하여, 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항 (공동담보 등)

공동담보 물건으로 설정되어 있어, 경매 진행 과정에서 다른 담보 물건의 상황이 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 전원생활을 누리기에 적합한 입지입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 부담 가능성, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 인근 시세와는 차이가 있는 감정가 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 꼼꼼한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 증축 또는 재건축 가능성 (단, 토지 이용 제한 사항 확인 필요)

* 조용하고 쾌적한 전원생활 환경

8. 예상 입찰가

감정가: 1,287,295,300원

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 450,000,000원)이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나 실제 인수 여부는 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

인근 유사 부동산의 직접적인 시세 비교가 어려운 상황에서, 보수적인 접근을 권장합니다.

제시된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙에 따라, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 보수적인 입찰가 범위를 설정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 95% (1,029,836,240원 ~ 1,222,930,535원)

(상기 범위는 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려한 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.