나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35161 [1] 경기도 여주시 대신면 율촌리 238-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 율촌리 소재 "경기관광고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형, 평지의 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

본건의 동측으로 왕복 2차선포장도로, 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(2020-12-17)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 1층 구조(사용승인일자: 2008.10.20)로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 알루미늄 및 플라스틱 샤시 창호 마감 입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중(후첨 "건물개황도" 참조)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건 개요

* 사건번호: 여주지원 2024타경35161 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 감정가: 225,703,050원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 포함 사항: 제시외 건물 포함

2.

부동산 현황

* 소재지: 경기도 여주시 대신면 율촌리 238-46

* 토지 면적: 370.00㎡ (약 111.93평)

* 건물 면적: 95.31㎡ (약 28.83평)

* 건물 제시외 면적: 26.89㎡ (약 8.14평) - 본건에 포함

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층

* 건물 사용승인일: 2008년 10월 20일

* 주요 용도: 단독주택

2.

입지조건

2.

주변 환경

* 본건은 경기도 여주시 대신면 율촌리 소재 "경기관광고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 토지 형태는 사다리형, 평지의 단독주택 건부지입니다.

2.

교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.

토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)입니다.

2.

권리분석

2.

등기부 현황

* 2.1.1. 토지 등기부

* 소유권 변동: 안동김씨몽성공경한파종중(1981) → 박원석(2001) → 원영식(2011) → 박건영외 7명(상속, 2024)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2014.09.19. 접수, 채권최고액 520,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2024.10.02. 접수, 채권액 81,871,658원)

* 압류: 여주시 (2025.10.15. 접수)

* 토지 등기부 채권 총액: 520,000,000원 (등기된 근저당 채권최고액 기준)

* 2.1.2. 건물 등기부

* 소유권 변동: 박원석(보존, 2008) → 원영식(2011) → 박건영외 7명(상속, 2024)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2014.09.19. 접수, 채권최고액 520,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2024.10.02. 접수, 채권액 81,871,658원)

* 압류: 여주시 (2025.10.15. 접수)

* 건물 등기부 채권 총액: 520,000,000원 (등기된 근저당 채권최고액 기준)

2.

임차인 현황

* 임차인 현황 정보가 명확히 제시되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상으로 확인되는 점은 추가 확인이 필요합니다.

2.

말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 9월 19일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

2.

인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

2.

상권분석

2.

주변 거래 사례

* 최근(2026년 4월~5월) 인근 지역에서 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 확인되었습니다.

* 2026년 4월 28일 거래된 율촌리 344-1번지 연립주택(1986년식, 57.96㎡)은 39,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 25일 거래된 율촌리 386-6번지 다세대주택(2015년식, 70.72㎡)은 79,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 12일 거래된 율촌리 269-12번지 다세대주택(1993년식, 53.58㎡)은 60,000,000원에 거래되었습니다.

2.

현 시세 분석

* 본 건은 단독주택으로, 주변 거래 사례는 연립 및 다세대 주택입니다. 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

* 본 건의 건물은 2008년 신축으로 비교적 신축에 속합니다.

* 건물 면적 95.31㎡ (약 28.83평)를 기준으로, 제시외 건물 26.89㎡ (약 8.14평)를 포함하면 실제 이용 면적은 더 넓습니다.

* 주변 다세대 주택의 전용면적당 매매 가격을 단순 비교해보면, 평당 약 300~400만원 수준으로 볼 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 감정가 225,703,050원은 토지 370㎡ (약 111.93평)와 건물 95.31㎡ (약 28.83평) + 제시외 건물 26.89㎡ (약 8.14평)를 포함한 금액입니다.

* 평당 감정가를 단순 계산하면 토지 평당 약 201만원, 건물 평당 약 783만원 (총 면적 기준)으로 산정됩니다.

* 주변 시세와 본건의 감정가를 비교했을 때, 토지 가치에 비해 감정가가 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다.

* 감정가는 2024년 6월 시점으로 추정됩니다. 현재 시점(2026년 8월)의 시세는 이를 상회할 수 있습니다.

2.

생활정보

2.

주변 환경

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 조용하면서도 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

2.

교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 주요 도로망과의 연결성이 보통입니다.

* 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수에 따라 보통 수준입니다.

2.

교육 시설

* 주변 학교: 경기관광고등학교, 대신중학교, 대신초등학교 등이 위치합니다.

2.

혐오시설

* 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

2.

잠재적 리스크

2.

법적 제한

* 다수의 토지이용계획 및 제한 사항(도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 1권역)으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

2.

기타 리스크

* 건물 제시외 면적 26.89㎡가 포함되어 있으나, 해당 부분의 합법성 및 이용 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.

종합 의견

2.

본 건은 경기도 여주시 대신면의 단독주택으로, 비교적 신축 건물과 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

* 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 편이나, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 등기부상 권리 관계는 한국주택금융공사의 근저당이 말소기준권리가 되어, 경매 신청 채권 외 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 유의해야 합니다.

* 주변 연립/다세대 주택 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되나, 단독주택의 개별적 가치와 토지 이용 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.

2.

투자 포인트

2.

비교적 신축(2008년식) 단독주택 및 넓은 토지 보유.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 제시외 건물 포함으로 실제 이용 면적 증대 가능성.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 향후 시세 차익 기대.

* 단독주택으로서의 희소성 및 독립성.

2.

예상 입찰가

2.

감정가: 225,703,050원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 주변 다세대/연립 시세(2026년 4~5월)를 고려할 때, 본건의 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 잠재력이 매우 높습니다.

* 본 건의 감정가는 현재 시점에서 상당한 저평가로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 토지 가치 상승 잠재력과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 높은 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적으로 접근하더라도 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

* 최종 권장 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.